本帖最后由 紫枫飘凌 于 2015-12-28 07:37 编辑
对大多数人来说，购买房产除了自身居住的用处之外，还有一层更重要的功用是保值。但是把所有的钱都砸在房产上面，万一房地产市场出事，无异于天崩地裂。在投资锦囊中，“不能把所有鸡蛋都放在一个篮子里面”的身影出现了无数遍，分散投资显然更安全。所以，对于中国中产阶层而言，改善投资结构势在必行势必而为。
投资房地产一般有以下几种方法： 第一种是买下房子待日后房价涨到一定的时候，择机抛售，以买进和卖出的差价获取盈利； 第二种是买来房子对外出租，以租金收益作为投资回报。 对于第一种方式而言，随着房地产市场的日益成熟, 使投资者逐渐失去了短期获取暴利的可能，特别是西安的房产市场。
于是出租房屋作为一项回报稳定、长期收益的方式, 已被大多数人所采用。 但是对于出租房屋而言，由于其经营期较长，由此也承受着较多来自市场的风险，比如将所拥有的房屋用于出租但价格上不去，靠出租获利是一个时间跨度较长的过程，投资者还要考虑对出租房屋的管理和出租前后的变动因素，这些都有可能影响投资收益。
确定了以出租作为投资方式，租价的确定将是极为重要的一环，价格低了作为投资者而言投资收益率太低，房主较为吃亏，既然是一种投资方式，投资收益率是投资者最为看重的一项指标的；但如果租价过高，很多租房的人会望洋兴叹，敬而远之。
投资回报率计算租金的公式：税后月租金=投资回报率×房屋单价÷12+物业管理费 。
一般情况下，有房出租的投资者会简单地用年出租收益减去采暖费、物业费等投入，用所得数字除以总房款来计算投资回报率；而购房静待升值的投资买家也多是用买价和卖价的差额除以总房款来计算投资收益。
以上两种计算方法实在是太“毛坯”了，要是把这里里外外的账都详细计算在内，很可能一套本认为可以赚钱的房屋不仅不会赚钱，还会成为“拖油瓶”。
计算投资回报率需要很客观和理性的计算投入和产出，从而保证投资收益的稳定。
下面我们按照房屋出租计算收益率。
１、一次性付款
一次性付款购房的投资买家要计算投资收益，需要计算买房的总成本，包括房款、入住费、办产权费用以及装修费。 其后，再计算每年在房子上的投入，包括物业费、供暖费等。
首先，我们计算对于房屋的投入，以一套建筑面积40平方米，单价7000元／平方米的商品房为例——
Ａ、购房款：房屋单价×房屋面积（建筑面积）＝7000元／平方米×40平方米＝2800000元；
Ｂ、办理入住费用：楼盘不同，有些许出入，但费用大致包括燃气入网费、物业费、装修抵押金、水电费预交、如逢供暖季，则还应交纳供暖费。 举例房屋入住费以１００００元计算；
Ｃ、办理产权证费用：契税１．５％（非普通住宅为３％），物业维修基金２．５％，交易手续费３元／平方米。该房屋办产权证费用为11320元；
Ｄ、简单的房屋装修（地板、卫生间等基础装修和设施投入，购精装小户型可省去这部分费用，但房屋单价较高），这里按3万元计算，含普通家具；
以上４项费用合计约为331320元，这些为一次性需要交纳的费用，计算投资回报率，做分母的应该是这个数字，而非简单的280000元。
房屋出租，以后每年陆续还要交纳的费用有：
Ｅ、住房租赁中介费：假设每年转租一次，一个月的房租1500元。 如果不是中介，请计算你的时间陈本和空置成本，来回奔波看房的时间成本和路费暂时不计。
Ｆ、物业费：按1.5元／平方米计算，年物业费需交纳720元；
Ｇ、采暖费：5.8元／平方米，该房屋采暖费用为928元／年；
该房屋出租所得收益：假设该房屋地段好，很好出租，月租按1500元计算，但每年仍需要预留房屋空置期以较准确的计算投资回报率，这里按每年有１个月的房屋空置期计算。
全年所得：１５００元×（１２－１）个月＝１６５００元； 全年付出：参照以上Ｅ、Ｆ、Ｇ项，共3148元；
投资回报率＝165000元－3148元（每年需要支出的费用）／331320元＝4.88％。
目前的住宅投资回报率多为３％－５％，所以，能达到这个标准，回报率还是不错的。
２、分期付款
目前很多投资者受资金限制而采取“以租养房”的方式进行房产投资，以行者的计算来看，除非是地理位置奇好的小户型房屋；其他面积大，总房款多，贷款年限短的房屋则较难完全实现“以租养房”。
同一次性付款购房相比，以出租为目的的按揭房的投资回报率计算起来要复杂一些，因为除了首期付款、保险费、入住费、办产权费用、装修费用之外，还要涉及月还款等费用。
以购入一套40平方米，单价为7000元／平方米的住房为例，房屋总价为280000元，首付30％为84000元，入住费用为10000元，简装费为3万元，办理产权费用为12000元。
办理7成２０年贷款，按照等额本息还款方式，贷款总额为196000元，则月还款1277.33元；
计算上面举例房屋的投资回报率：假设地段好，月租金为1500元，则年租金为16500元。
按买家办7成20年按揭计算，年还款15336元，供暖费928元，物业费720元，年租赁手续费1500元，年总费用18484元。 购房总费用：306558.56+84000=390558 投资回报率＝165000元－3148元（每年需要支出的费用）／390558元＝4.14％。
加上首付款收益损失、房屋空置率等因素，即使这套房屋的地理位置特别占优势，能租上较高的房价，“以租养房”才刚刚算“入能敷出”，但也存在风险。 需要考虑以下风险： 断供风险。 租金下降风险 空置风险。 学区房政策改变风险。 市场疲软供应增加风险。 流动性风险，一旦投资变现较难。
下面我们以此房款的全款来做个金融资产配置演示。 福临门，每年11万，3年缴，总共33万。 那么按照保底3.5的收益，则 20年后的收益为：652727 备注：综合收益高于3.5，而且还是锁定收益。 如果按照6.0的收益率，则为 20年后的收益为：778876 备注：综合收益高于6.0.
这些钱在20年后怎么都够买一套房子了吧，那时候房子不一定像现在这么值钱。
最后说一句，凡事和钱打交道的事情都属于金融范畴，金融是一门专业，都是要仔细计算的。
金融是一门专业，专业是需要尊重的。
大家看一则新闻，2015年12月份的新闻。
国际评级机构标普发布调查称，中国民众金融知识水平较低，超过三分之二的成年人不具备金融常识，与信贷使用状况不匹配。
标准普尔评级服务全球金融知识水平调查（标普全球FinLit调研）显示，72%的中国成年人不能正确理解风险分散、通货膨胀和复利等重要金融概念。中国成年人中具备金融知识的比例虽然高于亚洲平均水平，但仍落后于全球平均水平。根据该调查，四分之三的亚洲成年人和三分之二的全球成年人不具备金融常识。
该调查还揭示了消费者对其所拥有的金融产品的熟悉程度。尽管亚洲地区金融产品的类别继续快速增多，但调查显示，对于信贷、复利和其它重要金融概念，大部分消费者缺乏基本的认识。在中国能够获得正规信贷（贷款、信用卡和其它工具）的成年人中，有近三分之二并不具备金融常识。
标准普尔评级服务大中华区总裁金纪湘表示：“理解诸如利息、通货膨胀和风险分散等金融概念对于经济和金融的发展至关重要。作为全球第二大经济体，中国在提高金融知识水平和拓宽金融产品获得渠道方面还有很长的路要走。”
调查还显示，几乎每个国家的男性和女性的金融知识水平之间都存在实质性差距。全球范围内，男性中具备金融常识的人群占比35%，而女性这一比例为30%，性别差距五个百分点。中国是新兴经济体中仅有的几乎不存在这种性别差距的两个国家之一（另一个是南非）。
总结： 这就是中国的实情，大多数不懂金融常识。
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发表于 2015-12-27 23:38
