验房，你需要知道的和检查的 - 房产楼市

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验房
买房是很多人的人生大事，买了之后的验房是第二件大事。网上可以找到很多关于验房的文章，各有各的说法，各有各的验法，把买了房的业主搞的晕头转向的，不知道如何操作。有的干脆花钱找个验房公司验房，以为这样就万无一失了。

看着验房公司的气势，一群人冲进业主家，敲敲打打，东画一下西画一下，好像这房子到处都是毛病，到处都有问题，让花了钱的、不懂的业主以为这验房公司够专业，钱没白花，然后业主拿着验房公司的验房结果去跟开发商吵，要求开发商整改。把开发商弄的哭笑不得，表面应付一下给你整改，背后都在嘲笑这些业主，因为都是“半瓶子醋”。

如果你本人够牛，认识的人够多，那验房就简单多了，你需要一个律师，一个有多年经验的土木建筑工程师，一个水电的工程师。验房的第一件事情是验手续，按照合同约定，是不是有“两证一表”，先看手续缺不缺，这需要律师帮你。然后看房子，主要是从土建和安装问题入手的。要看土建上面有没有问题，要看梁柱直不直，结构是否存在缺陷，这样的话得要一个能发现问题的、熟悉规范的土建工程师来帮你。门窗归属于安装方面的问题。水电方面的问题有电气工程师帮你验收。验房不是个简单事，外行看不出来毛病，会让开发商笑话。
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如果你不是上面说的牛人，只是个普通的老百姓，做不到上面那样，那就只能自己想办法验房了。我已经说了，验房不是一件简单的事情，不是随便一个人站在房子里就能看出问题的，验房的重点也不是那些表面的问题。接下来我说说普通人该怎么做。

如果要想真正的验好房，至少要在收房前一年开始准备，这已经是算少的了。第一项就是学习，学习水、电、土建等的相关标准，这需要很长的时间，反复的学习领会标准的含义，而且学习标准是一项很枯燥的事情，比看言情小说和肥皂剧还枯燥的多。

在买房到收房的这个期间（指得是期房），要等待一个盖房子的过程，期房有风险不假，但是优点就是可以看到盖房子的全过程，从挖坑开始直到盖好，如果你有毅力坚持学习上面说的标准，那么让你在盖房子的早期每两周去工地看一次，在后期每周去看一次应该不是问题，这期间可以看到房子的所有情况，每个部位是如何建造的，用了哪些材料，工艺是什么样的，具体材料的牌子厂家都可以看到，用手中的相机把所看到的全部记录下来，也就等于把整个建房的过程大致的记录了下来，不但掌握了很多有用的信息，还可以从中学到相当多的知识。8 H! t, ]9 k0 O7 z6 u3 t3 F7 L

如果以上两点可以做到，那就继续看。如果做不到，或者以忙，没时间为借口，那就不用继续看了，花点钱找个验房公司给你敲敲就行了，相信有钱能使鬼推磨，花钱没有办不到的事情，图个心理安慰就够了。6 r" n9 ?+ \; M( E0 a
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开发商把房子盖好之后，应该发个书面通知告诉你什么时候交房，需要交纳什么费用等，如果没有收到书面通知，只是打个电话告诉你交房，带多少钱来，你完全可以拒绝，因为《商品房买卖合同》上写的很清楚，“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，如果不是书面的，那就完全可以拒绝，所有责任归开发商。1 y! l8 Z4 d  {2 e% j" B" J$ [

交房的时候对方会让你先交钱，办理交付手续，然后再看房。如果你对合同足够的了解，那么事情就不一样了。格式合同上写的很清楚：) f$ j  s+ h8 y$ |0 q! t

   根据《商品房买卖合同》第十一条交付期限、交付条件、交付手续中规定，出卖人XXXXXXXX，应当在XXXX年XX月XX日前，依照有关规定，将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用：8 Z; D+ W8 y; z
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该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续； 7 ]& V! F7 H6 U5 H" i
小区内公共配套设施按设计要求建成，并满足使用功能要求； 7 ?5 V  `# w9 B6 s  h: K" I& B
道路、供电、给水、排水、供气等市政公用设施按设计要求建成，并达到正常使用条件； ) C/ j6 H0 I: K: c$ \
园林绿化按设计要求建成。
商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。 4 h! O4 X" Z4 b5 R
双方进行验收交接时，出卖人应当出示本条第一款规定的证明文件。
出卖人必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 2 R) }5 s0 n# L4 ]& I: O/ i
   按照合同上写的，开发商必须办妥竣工备案手续，拿到《竣工备案表》才可以交房，如果没有这个表，这个楼盘就有可能有问题，存在烂尾的危险，如果在这样的条件下收房，吃亏的只能是买受人，开发商乐还来不及呢。因此，收房的第一件事就是查看开发商的竣工备案手续，如果他们拒绝提供或者拿别的东西糊弄你，比如五方验收表，那叫他把号写在《房屋质量保证书》上，拿着这个东西直接去法院起诉即可。如果开发商以各种理由拒绝提供《竣工备案表》，你有权拒绝收房，最好留下相关的录音、录像或者书面证据，以备日后起诉使用，并且以书面方式通知开发商，告知开发商在该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续后在通知你交房，记得用挂号回执的方式寄给开发商，当收到回执后就表明开发商已经确认了你的书面通知，等同于对方同意了。
看完竣工备案手续后，就开始安装合同的约定验房了。合同的附件里面约定了很多内容，比如：
某小区的装饰、设备标准：

外墙：涂料或面砖；
内墙：户内墙面批白，厨卫间除外； ( k) Q' i# V6 R
顶棚：批白；
地面：厨卫间地面做防水层，其余房间为水泥地面；
门：入户门为品牌门，内门只留门洞，门框及门扇住户自理； , }" n& u" J# [) t  T
窗户：铝合金型材，双层玻璃； * ^, i+ q* n8 W0 ~" J" ?0 W
厨房：设进水龙头一个，预留下水管道接口； . \/ I) Z; E' m( \- Y
卫生间：预留下水管道接口，其他住户自理；
阳台：开敞或封闭阳台；
电梯：品牌电梯； 6 r6 L5 ~% f6 Q- N' O5 O: ?
其他：
   1.户内设电源总开关及有线电视、电话、宽带、燃气接口；
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   2.户内设可视对讲；3 T0 q3 O' I' G: o- V& J
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   3.每户设电表、水表各一只；

   4.小高层（高层）六层及六层以上二次供水。
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以上的附件在验房前必须先检验，如果上面的约定跟例子一样模糊，那就没办法约束开发商了。比如外墙，只写了涂料或面砖，没有写什么涂料或者哪种面砖，更详细的就更不用说了。如果这些附件的内容约定的很详细，比如入户门约定为防盗门，如果开发商用的不是防盗门，并且不给你更换，那可以直接去起诉，100%胜诉，要求他们赔偿门和诉讼费。我就不一一举例了，凡是合同上写明的东西，如果开发商没有按照合同执行，那么完全有理由要求开发商整改，否则就起诉开发商，这种保证赢的官司为什么不打呢，其实开发商比你怕打官司。

验完了以上内容开始验房，现在那些标准和照片以及其他地方学来的装修知识就开始发挥作用了。可以按照土木，安装，水电这个顺序验收，也可以按照进屋的先后顺序，无论采取哪种方式，一定要先把问题写清楚，然后一项一项的验收。

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土建
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从土建开始，如果你是专业的土建工程师，那这方面自然就不在话下了，房屋结构是否合理自然就能判断了。如果是个外行，根本看不出来，也没有专业的土建工程师帮忙，那就在验房的整改要求上写下，房屋结构是否合理无法判断，房屋是否有影响结构安全的裂缝无法判断，这样房子一旦有结构问题那就是开发商的责任了，如果不写，那默认的就是你认为房屋结构合理。

目前的房屋结构设计使用年限要满足50年，抗震设防类别不低于丙类，住宅不能存在有影响结构安全的裂缝，房屋不能有倾斜，房子的防火等级为二级。这些方面对于普通用户是很难判断的，既然无法判断，那就都写到纸上，一旦将来出了问题，可以作为日后的证据。! C  K' v8 X5 i/ q  C0 U# v
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入户门- |- @2 h" i( @1 S# \* L+ T" ?. F
然后再说说入户门，很多《房屋买卖合同》上约定，入户门为防盗门，但是收房的时候发现根本不是防盗门，而是钢制入户门、防卫门、安防门等等乱七八糟的名字，很多不懂得业主以为这就是防盗门或者认为都差不多那就大错特错了，国家对防盗门有非常严格的标准，只有符合国家防盗门标准GB17565—2007《防盗安全门通用技术条件》的门才能称为防盗安全门（FAM）。国标中规定了不同等级的防盗门的具体要求，而且规定在门上必须有永久性的标志，比如一个圆圈里面是个“乙”，或者是“FAM”或者有铭牌上印着防盗门的标准、等级等相关信息。如果个人无法判断是否为防盗门，那就要求开发商出示此门为防盗门的证明文件，如果没有或者拒绝出示，那就要求索赔。
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有的入户门是防火门，防火门也有相关的国家标准，GB12955—2008《防火门》，A类防火门又称为完全隔热防火门，在规定的时间内能同时满足耐火隔热性和耐火完整性要求，耐火等级分别为0.5h（丙级）、0.10h（乙级）、1.5h（甲级）和2.0h、3.0h。防火门用的锁必须为防火锁，防火锁的防火时间要大于防火门的防火时间。
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在房子建设的后期，这些门会被运到工地里，那时候就可以看到门的全部情况，正面、背面、侧面，根据相关的标准来判断门所用的材料是否满足要求，如果不满足要求，提前做好准备，准备好所有的材料，到时候要求对方更换。/ B0 d+ K5 S) a6 n

户内门窗

除了入户门，再就是屋里的各种门窗了，很多验房公司拿个水平仪，检查一下门窗安装的正不正，其实这个检查意义不大。目前建设部要求建设节能住宅，要求节能50%，因此窗户基本都是铝合金或者塑钢的双层玻璃的，不过这些不同的种类质量差别和成本都不同，每平米的成本可以差别上百元。目前使用的窗户最好的是中空玻璃的、断桥铝合金的平开窗，无论是保温、隔音、密闭性能都是家用窗户里面上等的，而且成本非常高。次之的是中空玻璃、断桥铝合金的推拉窗，所有性能都要比平开窗要差，成本也要低，但是仍比没有采用断桥技术的铝合金窗要好得多，成本也要高得多。之后是中空玻璃的塑钢窗，这种窗户也有平开的和推拉的区别，平开的各种性能都要好于推拉的，成本也高，但是塑钢窗的缺点就是命比较短，不如铝合金的寿命长，成本相对也低。再差的就是双层玻璃的铝合金或者塑钢窗了，判断是中空的还是普通双层玻璃的区别就是两层玻璃之间夹着一个带有很多孔的铝条，里面装着防潮剂，防止玻璃中间起水雾。普通的双层玻璃中间夹得是黑色的橡胶条，没有防潮剂，内外有温差玻璃里面会上霜。8 M# D1 i$ ?7 v$ W3 L$ J2 t5 G
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现在为了增加采光，很多窗户都做成了飘窗，飘窗的下半部分应该采用钢化玻璃，玻璃上面印着“CCC”，开发商用的所有的铝合金的门的下半部分，也要用钢化玻璃，如果不是，开发商也无法通过验收。但是这也要以防万一，仔细查看，如果不是钢化玻璃，必须要求对方更换。* y- L5 [4 G9 t0 J5 s2 G; n
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房子的造价不同，导致采用的窗户的巨大差别，差别会影响保温、隔音、密闭等性能，将来对你生活的舒适度会有不同的影响。

如果你在盖房子的时候经常去工地看，那一定会看到这些东西运过去，安装的过程，这样对整个窗户的质量会有个更加全面的了解，记得多拍点照片。

电# v1 ^( O" D+ F8 H/ a

  A' c" L. _! K0 Q* O) x) R
门窗大概就是这样，然后说说电的方面，这个会贯穿在建筑过程中，在建房的过程中，会把线管先埋入墙、地和屋顶，线管里面会穿线（不是电线），然后再抹水泥盖住，如果早点去工地看，可以看到管子是如何埋入的，具体的走线方法和所采用的材料，那一段废弃的线管，用打火机烧一下，看看是不是阻燃线管。判断方法很简单，用打火机烧的时候线管着火，移走打火机之后，线管的火不会继续燃烧，而是熄灭，这样的是阻燃的，如果移走打火机线管还继续燃烧而不熄灭，那说明是非阻燃的。这样在验房的时候要求开发商更换成阻燃的，否则要求索赔，这样的问题开发商应该是无法通过验收的，至少在我看过的房子里还都是阻燃的，但是也不要掉以轻心啊。
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在房屋建设的后期，开发商会把电线穿入线管里面，这时候就可以看到所用的电线的质量了。如果有条件用游标卡尺测量一下电线的直径、绝缘层的厚度，查看一下电线上面的各种信息是否符合GB5023.2-1997中的规定。如果不符合等验房的时候就要求更换。然后用打火机烧一下电线的绝缘层，看看是否阻燃，不阻燃就存在安全隐患，要求更换。6 [# k. @# ^: E3 z
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根据国家建设规范，住宅单相进户时，进户线的截面不应小于10平方毫米，目前有的小区采用16平方毫米的铜线入户。厨房和卫生间应该使用4平方电线，壁挂式空调用2.5平方，柜机的为4平方，局部等电位为6平方（有些标准中还是4平方），灯和插座目前多数都是2.5平方的。

每套住宅应设置嵌墙式住户配电箱，住户配电箱应设有能同时断开相线和中性线的总开关电器，并具备隔离电器的功能
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住宅内电源总进线处设漏电断路器断路器。! N/ K! z& {3 q# w( [6 M: D
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照明、普通电源插座、空调电源插座应分回路设置。
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厨房电源插座与卫生间电源插座应分回路设置。' O+ P  N( a, e% K
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每台柜式空调电源插座回路应专放，其他空调电源插座每一路不应超过2只。

普通电源插座回路不应少于2条回路。
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除照明、壁挂式空调电源插座外，所有电源插座回路应分别设剩余电流动作保护器。
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各配电回路保护断路器均应具有过载保护和短路保护功能，并同时断开相线和中性线。8 i( q& U$ B" ^! M) s7 f

在房子建设的最后阶段才会将开关和插座安装上，要查看插座的位置是否合理，查看开关、插座是否使用的是阻燃材料，内部的铜片是否合格。电线和插座质量的具体判断方法请查看我之前写的“电线、插座”的相关内容。
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房子不是批量化产品，房子其实是个手工制品，因此每一户的房子都会存在差别，虽然图纸上的是相同的，但是实际建设出来是不同的。尤其是插座和开关的位置最为明显，每一户的布线都有差别，因此楼上楼下多看几家，对比一下，看看是否有不合理的地方。* w+ P9 D. {, n1 P
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水和防水

接下来说说水，水分上水和下水，先说说上水。

平层供水方式的水表在楼梯间，每家一个水表，水表前是总阀门，水表后接入户的水管，目前多数开发商都采用PPR水管，主要的原因是成本低廉。入户的水管全部是明装的，根据建设规范，水管禁止暗埋，只能明装，所以大家会发现交房的时候所有的水管都是沿墙明装的，如果暗埋很难通过验收。不过很多业主在装修的时候把明装的水管都改成了暗埋，对于部分人看来比较美观，但是这样会带来大量的安全隐患，将来水管的接头一旦漏水，那要将地面或者墙面刨开找到漏的地方，并且还要赔偿给楼下造成的损失。

一般情况下水管入户都是先进入厨房，然后再到厕所（多个厕所），水管会由粗逐级变细，要注意水管管壁上的规格，留意水管的内径，内径的大小决定了自来水的流量的大小。厨房和厕所都应该预留水池，脸盆，马桶，浴缸，洗衣机的接头或者龙头，厨房必须有一个水龙头，如果没有必须加装。有些房子的设计水平比较差，水管入户先经过长长地客厅和餐厅，然后进入厕所，最后再到厨房，虽然这样布置不会影响水的质量，但是每天喝的水要从厕所流过总感觉不舒服，这样将来装修的时候就要想办法整改了。% x. b: l4 i0 x& \- F( @5 y

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下水比较容易看，每个下水都应该有返水弯，不过现在也允许马桶下水没有返水弯了，主要靠马桶本身的返水弯来防臭。记住要看自己家的下水要到楼下那家去看。厕所的主下水管应该有两根，一根走水，一根排气的，两根下水管一般会隔层相连，多看几层就知道了。厨房只有一根下水管。敞开式的阳台也只有一根下水管，阳台的下水本来的作用是排雨水的，并不是让业主用来排洗衣机、拖布池等的污水的。现在的下水管都是PVC-U的，很多还有内螺纹，为了减低排水噪音，在工地里可以随意看到这些管子的料头，看看自己家里用的是什么东西。

每个厕所都应该有一个地漏，并且应该有50mm长的水封。厨房不一定有地漏，阳台也是。凡是有地漏的地方都应该做防水处理，目前开发商用的比较多的是聚氨酯防水，这种防水成本比较低，寿命也只有10年。我还见过开发商用柔性防水的，这种防水不耐泡，长期泡在水里不行。柔性防水多用于地下有管子的地面，比如带地暖的厕所，或者屋顶防水。5 n; M& i* I( ?8 a
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收房的时候一定要做24小时闭水试验，让开发商把地漏堵上，然后往有防水的屋里放5cm高的水，24小时后在楼下查看他家屋顶的情况，看是否有漏水、渗水现象，如果有，那么立刻要求开发商整改，必须达到不漏水的程度，整改后再次做24小时闭水试验。一般漏水的位置多数出现在下水管附近，尤其是地漏，因为那里是交汇处，最容易出问题。如果怕麻烦不做闭水试验，那将来吃亏的只能是自己。记得拍照留证据。
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补充一点：开发商在做防水之前应该把周围的硬角用水泥做成圆角，这样避免墙体结构变动拉坏防水。见下图：6 o+ W  a% k) `7 m
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烟道
目前厨房烟道基本都为子母烟道，在烟道口往里看能够看到里面的结构，如果对这个不了解可以查看我之前写的关于烟道的内容。这里就不多介绍了。2 j! _# J3 G8 i0 R
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烟道口一定要加装逆止阀，为了防止串味，如果没有，要求开发商加装。$ ]" h+ @; T8 L! T7 b
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墙面$ E& H; f$ Z" s/ p
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很多验房公司在给业主验房的时候都拿个小锤子一进屋就开始墙面、地面的乱敲，看着到很认真、很卖力气，其实是做给业主看，为了让业主感觉到验房的费用花的比较值。我在跟我的房子的建设方聊天的时候对方的负责人跟我说：“这些验房公司为了让业主感觉钱没白花，就胡乱折腾，故意夸大问题，有些不是问题的也当成问题，每个自然间的空鼓数量不多于3个的，每个面积小于20的都是在允许范围内的，不整改的，业主也不懂就乱找麻烦。”还有“有个业主验房，用螺丝刀把墙面的腻子扣掉一块，然后露出水泥层，业主看到水泥层不像腻子层那么平整就冲我喊，这房子质量太差，这样的房子不能收房。遇到这样半懂不懂的业主真的没办法。”

验房公司把墙面空鼓、墙面平整度作为验房的主要项目，目的是因为这个项目感官上最大，也就是看起来面积比较大，随便画画业主就会感觉这房子质量差，而且这个项目不需要什么技术含量，只要耳朵没问题是个人都能敲出是否空鼓，只要眼睛没问题，用个靠尺一靠就知道墙面是否平整。8 |4 [- }+ |/ @6 L6 F

建设方在建房的过程中自己就会检查墙面的空鼓情况，而且会检查几次，但是由于房子面积过大，检查人员不认真等状况，有些空鼓可能没有查出来，等业主收房的时候如果发现空鼓面积较大，当然要求开发商整改，这个毫无疑问，如果存在这样的状况也不要大骂房子质量差，房子是手工制品，每一个都是有差别的，只要开发商整改成跟其他墙面一样就可以了。至于房子墙面的处理工艺我之前已经写过了，这里就不重复了。+ R+ M9 W2 i; b0 P- M  R+ {
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我家对门的那户人家就是被装饰公司欺蒙的一个经典例子。他请了个验房公司验房，验房的东敲敲西敲敲，画的到处都是空鼓，业主很是恼火，让开发商整改。开发商按要求整改好之后业主就找了装饰公司装修，装饰公司也很缺德，告诉业主这些整改过的墙如何如何不行，必须敲掉重砌。业主也是个有两个钱的250，真的就同意将墙敲掉重砌，用了将近一个星期把家里的大部分非承重墙都敲掉了，刚开始我以为这家要进行大改造呢，不要那么多卧室，把客厅和卧室打通，不要两个厕所，敲掉一个。厨房也敞开。不过过了一个星期我再去看，所有的墙都按原样砌上了，只是将原来的空心砖变成了普通的红砖，不用挂铁丝网，不贴玻璃纤维布，这种东西纯粹就是欺负业主的，将原来好好的墙打掉换上了成本更低的东西，还可以狠狠地宰一下250业主，如果各位遇到这样的事情，记得提前准备个棍子，狠狠地打一顿装饰公司的头儿。

阳台: ?& [4 t: U" T) P) Y7 B$ q! W! w

  阳台地面的问题主要是空鼓，如果是空鼓就要求整改。有的房子阳台地面是做过保温的，敲起来会有空空的声音，这个要在房子建设的时候自己判断一下，这种做过保温的地面也有可能开裂。6 m9 K5 G: [; D. `  r( s$ g
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阳台的栏杆建设标准中也是有相关规定的，间距和高度必须达到要求，否则存在安全隐患。
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空调的位置要看是否合理，很多房子设计的空调室外机没办法装到相应的位置，有的甚至都不能把室外机拿到室外，这个要提前判断一下，要求对方整改。4 C: Y( F; X. S3 r  `0 F

验房的内容实在是太多了，无法在短时间内全部说清楚，这里只是简单的说了说而已。
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记住如果签字确认收房了再去打官司可就没有用了，法官认为你已经认可开发商建设的房子了，这样只能自认倒霉。如果发现房子有问题，一定不要签字收房，这样延误的时间都算在开发商那边，开发商要按照合同对你进行赔偿。