风中的梦

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二手房目前已经成为房产市场重要的房源类别，不少人的首套房都是以二手房为开端的。新房办理按揭，通常有着统一规范的参考范本，而二手房贷款流程，则因为房屋情况和房主情况的不同有着具体的差别。对于购置二手房的业主来说，如何把握二手房房贷的一些要点，顺利办理二手房贷款，是个非常重要的问题！) M; e5 k3 l8 C0 G5 I1 |* K( _

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申请二手房贷款应注意7个关键问题8 }$ ?  \2 ~3 _& h; J6 V3 l
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购房者在申请二手房贷款时还需注意以下7个方面的关键因素。 3 U/ q. K# k) E! d
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　　1、申请二手房贷款注意评估价与最高贷款额。二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。3 a& N% |6 l2 u$ g$ E3 i; ~: A

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2、申请二手房贷款注意贷款成数和利率。目前，各银行对于二手房贷款政策是首套住房首付四成、利率下浮15%；第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。首次使用公积金贷款，五年以上的公积金贷款利率均按照3.87%来执行。
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　　3、申请二手房贷款注意竣工年代与贷款年限。
$ D8 V- L* s/ ?银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。   C) S' M3 K) k* B  G/ V7 C+ T
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  j* B/ I* O8 ?& I: ^0 P& X2 a8 c4、申请二手房贷款注意贷款银行的选择。各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。
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5、申请二手房贷款注意还款方式的选择。银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。
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6、申请二手房贷款注意收入证明与还款能力。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请二手房贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。 ! X5 a3 u+ _5 t! g# U! F. E

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3 ]1 e" B2 [: @$ @3 U7、申请二手房贷款注意借款人自身相关情况。个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款

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( v: E* M3 {9 |二手房贷款担保流程2 L1 E, c$ J0 o2 v8 r

' N9 ~. T9 d# _* R1 s& O金融机构对购买二手房的消费者也提供贷款支持，这就大大提升了购买力，但是二手房贷款要提供担保。' j1 Z1 {% c$ x6 S  j% H( k* m
　　在办理二手房贷款担保时，应该注意的问题是：如果是公积金贷款，应注意缴存比例。如果是商业贷款，应该开出担保人的收入证明。. g# G" X6 f+ _. c$ ]/ z8 {7 N
　　贷款担保办理的流程并不复杂，购房者完全可以自行到所在城市的房屋置业担保有限公司直接办理。5 Y/ i0 W' w6 T2 c
　　办理二手房贷款担保流程如下：" g7 |8 O- B0 H) a  T( B
　　1，收取贷款银行所需的买方和卖方的相关资料;! O1 u" J$ E, I, H' w1 K
　　2，协助贷款人(买方)签订银行贷款文本、交银行初审;
7 U$ s: H7 \" }- b　　3，协助买卖双方办理交易过户;
1 M/ X3 O! G0 C7 G- J+ c. Z　　4，买方领取新产权证后将产权证原件、买卖契约原件、契税单原件、老土地证原件交给担保公司;
3 L( x" ]2 j" @) {4 x　　5，买方新产权证出件以后，担保公司将贷款文本及买方房产资料送交贷款银行和公积金中心审批;
6 N; ^" n3 K3 {: x2 M- Q7 c5 z　　6，银行审批完毕后，凭房屋置业担保公司出具的《担保函》为客户发放贷款;/ m" I/ u& W- C8 p4 I
　　7，贷款到达房屋置业担保公司账户后，通知买卖双方到场签字、卖方领取房款;
# G8 Y# A2 X3 p: z& f# O! Y　　8，房屋置业二手房贷款担保公司代买方办理土地证和房屋抵押手续。将房产证、土地证交买方，将房屋他项权证交银行。