精明老鼠

二手房交易中注意的事项：


        一般的二手房交易，都是通过个人之间买卖或者通过中介买卖；无论是那种，所产生的费用大致相同；要多出一个中介服务费；

        一般买卖的房屋有两种:一是合同更名；二是有证交易；

        对于合同更名的房屋，是通过开发商进行产权更名；将原有合同受益人更名为现在的购买受益人；然后开发商出具新的购买合同，废除原有的购买合同；将房屋所有权变更到新的购房者名下；

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        这种模式，重点在于开发商这边；

        因为有些开发商是不做合同更名的；即便是做更名的，更名费用也是由开发商自己来定；

        西安的楼盘更名费用，没有一个准确的衡量数据，从几千元到几万元，甚至十几万的都有；所以，事先最好知晓开发商是否能更名以及具体费用细节。如果有所谓的关系网络，那就最好不过，可以为你减少不少补必要的成本支出；

        此外还有一点很重要，那就是已经封盘的楼盘是无法更名的；
        开发商一旦将购房者的资料递交房地局备案，那就无法进行合同更名；因为这会逃避了相关税费；所以国家法律上是严禁合同更名，

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无法更名的房屋，就必须通过，办理房产证，然后才能出售；

这也就是下面要说的，有证交易！而且每交易一次，就要产生一次契税；

原则上讲，只要房屋取得了产权证，就可以销售而不受约束；销售环节，所需要的费用大概如下：

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1、房产证未满5年的交易需要缴纳交易税：

      面积在144平米以下的，缴纳比例为：差额的5.6%，超过5年，可免；

     面积超过144平米的，证未满5年的，缴纳成交价全额的5.6%；满5年的，缴纳差额的5.6%。

     （ 注：现在的成交价—以前的购买价 = 差额 ）

[ 本帖最后由 精明老鼠 于 2010-12-11 22:21 编辑 ]

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2，个人所得税：

　　免征条件：

      个人转让除房改房外的其他住房，须同时满足自用5年以上和家庭唯一生活用房两个条件。否则，按先转让价减房产原值的差额，再减去转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额计算，税率为20%。

精明老鼠

3、契税：

　　房屋面积大于 144平方米，收取房屋成交价3%的契税；

       90平方米---144平方米，收取房屋成交价1.5%的契税；

       房屋面积小于 90平方米，收取房屋成交价1%的契税。

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其他：
   
         评估费：1‰。

　     中介代理费：1.5%（西安市场最高1.5。高于1.5都是黑人的）
   
         这些费用只是针对商品房销售，如果是其他类型的房产，费用会有所增减；请勿通用；

精明老鼠

注意事项：

  1.查看对方是否已婚，如果已婚，必须要对方出具配偶的“同意出售房产”书面同意书。并出示配偶以及自己的身份证，并复印留备；

  2.为防止某些中介机构非法赚取房屋差价，所以必须亲自砍价！

  3.签署合同时要明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。

  4.二手房交易过程中，无论是支付中介费用还是定金或房款，买方都应要求对方出具收据；
   
   
   以上总结有什么数据错误，希望大家及时提出，及时修改。

javazm

2，个人所得税：

　　免征条件：

      个人转让除房改房外的其他住房，须同时满足自用5年以上和家庭唯一生活用房两个条件。否则，按先转让价减房产原值的差额，再减去转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额计算，税率为20%。
应该还可以按出售房价的1%征收，实际一般都是按此税率计算缴纳的。

javazm

现在唯一不太清楚地是，房地局核定的房价是什么价位，是按照本市的二手房平均成交价做指导吗？

铁蛋娘168

补充：
现在通过中介，基本上阴阳合同很多，目的就是避税，个人建议买房或卖房，最好在网签备案前进行，这样节省了很多时间，金钱，但关键是无证要齐全，不然风险很大