天之娇子

/ C# s7 G0 j9 f3 d

! `3 z% g3 H4 u" m" v      在刚刚结束的2013西安住博会上，房价一直是大家关注的焦点，恰好看到一篇报道，转来大家看看！, e* n$ q$ {2 X
! i( B2 z9 E, b8 q0 i: `
      在一季度财政收入上，中央和地方的情况可谓冰火两重天。 9 a; H. u0 |7 C1 _( K/ K' P3 e: I
      今年一季度，全国公共财政收入增长6.9%，比去年同期回落7.8个百分点。其中，中央财政收入同比下降0.2%，而地方财政收入同比增长13.7%。“这一减一增并不正常。”4月18日，中央财经大学财政税收研究所所长曾康华在接受记者采访时表示，地方财税增加主要是受房地产成交额增加推动，表明地方对土地财政的依赖至今有增无减。他认为，地方要走出“土地财政”怪圈，必须要加大地方税制改革的力度，唯有改革才能消除地方钱袋子背后的焦虑。 6 i6 w4 R6 V# N0 G

# e1 e% a- s& G1 ~1 f& _  增在“房”与“地” 0 H$ Q; h. s& n+ P6 O% {5 o
  “地方财政收入增长，主要是房地产市场成交额增加，相关地方税收相应增加。”在分析地方财政收入(本级)增长的因素时，财政部这样解释。 " r: a4 I" ^  ^' t- Y
  一季度，房地产相关税收增幅普遍高于全国财政收入增幅。 ! _$ w% ^* E4 i" a
  在房地产行业征收的税种中，契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税的税收收入增幅分别为38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。
8 F, ]5 V0 z4 }' j& g6 y8 V  这四项税收合计2575亿元，占地方财政收入14.78%。 ! _- h7 l; |1 u7 x# H; S
  中国18个税种中，涉及房地产业的有10个，其中5个税种仅在房地产行业征收，为房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。另有5个税种也涉及其他行业，包括营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税。 ' d. r; p) E, \. U
  本报记者梳理发现，5个涉及房地产及其他行业的税种中，营业税一季度累计收入4576亿元，同比增加561亿元，增长14%。“这些年地方财政收入增长，主要是房地产市场成交额增加，相关地方税收相应增加。”中科院房地产研究室主任倪鹏飞对本报记者表示，仅针对房地产业征收的上述五大税种中，其总收入从2003年的900多亿元，暴涨至2012年的1.01万亿元，增幅高达十倍有余。 * c7 `& S( ^0 g$ L  p$ e' g9 O
  除了“房”就是“地”了。地方政府性基金是地方收入的大头，在分析其增长因素时，财政部给出的理由主要是“受土地成交额增加”的影响。财政部的数据显示，一季度，国有土地使用权出让收入7700亿元，同比增长46.6%，而去年一季度同比下降34.6%。
8 I+ V" E7 ^. G. ]2 T  此外，据记者采访获悉，部分省市区营业税改增值税试点后，相关收入归属地方，这也相应增加了今年首季地方的财政收入。“房地产交易带动地方财政收入增速明显。”倪鹏飞说，房地产相关的税收占地方财政收入的40%-60%，个别地方更高。
& }2 i) R5 Z- R! r  V. c6 x
+ v1 B& C0 x% [0 m* Q. ^: a   根在地方税制
" @/ r# @3 _4 L0 t  税收收入靠“房”，基金收入靠“地”，地方土地财政的怪圈并非一天了。在谈及地方税制改革时，中科院税收研究室主任张斌表示，这非常复杂。“真正的原因在于，分税制导致地方财力吃紧。”据曾康华分析，眼下的地方财政收入占全国财政收入的比重，已由分税制改革前的70%左右骤降到50%以下。雪上加霜的是，地方政府承担着与其财力极不相匹配的事权。
# ~/ z( a- C9 }( t5 Y  在这种情况下，“土地财政”成了名副其实的“二财政”，依靠出让土地使用权的收入，成为了地方财政的主力。因为土地出让后，地方政府还能获取包括建筑业、房地产业等营业税为主的收入，这些收入全部归地方支配。“仅此两项就占到地方税收的近四成。”曾康华说。
, t6 N2 p* a) R$ [8 d+ g  但无论如何，以土地出售为主的“土地财政”只能起到暂时性的缓解作用。这是与我国当前实施的分税制具有紧密联系的。“除了规范现行的土地制度外，最根本的一条就是要对现行的财政税收制度进行改革。”倪鹏飞举例说，正在进行的营业税改增值税的核心问题仍是税权分配的问题。 % x, ~+ T9 P! I* U+ F) F% i
  安邦咨询高级研究员贺军撰文称，土地财政导致中国政府今年将面临空前的“财政焦虑”。长期以来，中国的财政收入保持了20%-30%的持续高速增长，2011年的增幅也高达24.8%，2012年的增幅虽降为12.8%，仍保持了两位数增长。在2013年的预算中，全国财政收入126630亿元，增长8%，增速降为个位数。一季度的财政收入增长明显低于8%，中央财政收入甚至出现了负增长。
) z5 s3 i# q/ S; T( X  一消一涨，加大了中国财政平衡的难度和压力。刚刚就任财政部部长的楼继伟曾表示，中国“应该建立稳定平衡的强大的财政”。他表示，现在财政支出增长非常快，今后不太可能出现超规模的增长，这方面国内面临实质性压力。
- I$ N: w+ `& p! i$ O& v, }  m0 F  财政焦虑不仅仅是中央才有，对地方政府而言，涉及实实在在的利益问题。对地方来说，现在调控房地产、营改增，首先冲击的就是地方财政。就此，贺军也认为，与中央政府相比，没有发债权的地方政府面临的“财政焦虑”更为严重，也更有可能出台畸形的增收举措。这当中，房地产税收一枝独秀，使经济结构转型变得异常艰难。曾康华说，逼急了，地方还会转向多征税、重复征税以及增加名目繁多的罚款等。
7 X9 I' n' X& z" n" G  o7 n9 P
! n) p+ j' h6 r9 K  政府拿走房价六成历次楼市调控成“空调” 8 ^* _/ }% j+ A1 ~, O  @4 z
  日前，某媒体负责人称，“2012年房地产业销售6.4 万亿元，缴纳契税2874亿元、房产税1372亿元、营业税4051亿元、土地增值税2719亿元，缴税合计约1.1万亿元，银行房贷余额12万亿元，获8400亿元利息，土地收入28517亿元，政府和银行从房地产获得收入47917亿元，占6.4万亿元收入的75%。”该微博被转发一万多次，“75%”这一惊人的数字，引发了较大争议。
2 N9 i% P1 o1 @$ R0 j# e: Q8 y$ ]  对于上述计算方法，多位业内人士表示，简单地将该年的土地出让金与税费相加，除以该年新建商品房销售总额，并不准确。中国房地产学会副会长陈国强向记者表示：“土地出让金与房地产销售两者发生的时间并不匹配。也就是说，拿地之后，出让地块上的项目获得销售收入通常是在一年半到两年之后，因此当年的土地出让金并不能简单地计算为当年的房地产的成本。此外，从银行获得贷款会产生相应的融资成本和财务成本，这些都是开发商的成本之一。”“土地出让金以及税费占房地产销售收入百分之六十左右。”陈国强表示，地价约占房价成本的三分之一到二分之一，税费大约占房地产销售的三成到四成。除了土地和税费之外，房企还有其它成本产生。
0 k1 C  y( J& ^  包括中国指数研究院副院长陈晟、华东师大商学院房地产系主任华伟在内的专家均认为，目前来看，60%是比较客观的比例。
8 d/ V2 O4 Y. T( s1 a  财政部公布的数据显示，一季度房地产交易带动地方财政收入增速明显，收入达到17428亿元，同比增长13.7%，但同期的中央财政收入14606亿元，同比下降0.2%。归地方所有的税种中，营业税为4596亿元，同比增加561亿元，增长14%；土地增值税822亿元，同比增长34.7%；契税917亿元，同比增长38.3%。“从中可以看出房地产对地方政府的重要性和贡献度，税费与土地价格难以下降，加之原材料、劳务用工费的上涨，正所谓水涨船高，房价难以下降。这也是历次调控成为空调的主要原因。”华伟表示。 ! b, Z, C  e9 S+ l6 x+ e: [
* y& `  K" Y( L: L
  政府卖地：去年入账2.7万亿元4 y8 o1 P' j/ Q& N
  国土资源部20日公布《2012年中国国土资源公报》显示，2012年全国出让国有建设用地面积32.28万公顷，出让合同价款2.69万亿元。其中招标、拍卖、挂牌出让土地面积29.30万公顷，出让合同价款2.55万亿元。   全国重点城市土地抵押监测表明，截至2012年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元，同比分别增长15.7%和23.2%。全年土地抵押面积净增4.72万公顷，抵押贷款净增1.12万亿元。公报显示，2012年全国批准建设用地61.52万公顷，其中转为建设用地的农用地42.91万公顷，耕地25.94万公顷，同比分别增长0.6%、4.5%、2.5%。   2012年，全国供应房地产用地16万公顷，全国105个监测城市住宅地价同比涨幅为2.3%，维持在历史低位水平。截至2012年底，全国处于在建状态住房用地26.3万公顷，同比增加31.3%。
0 ~0 r- s7 J3 w6 n( J
4 I2 ^, R, o- V0 p+ J) ~

无敌宝儿

那现在出台了国五条，对楼市进行了严格的调控，这次应该是动真格了吧？
* M" k5 L* s/ p3 t" d3 ^* b! m8 t5 U

洪都手

照这样说的话，收20%的交易税，也是政府为了“牟利”
2 C/ X2 G. T0 F/ M" V9 ^2 j1 A# G: Q

李米豆豆

学习