【买房认购一本通】认真琢磨认购房子的策略，以免买了房子就陷入维权的“困境”之中！ - 房产楼市

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风中的梦

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本帖最后由风中的梦于 2012-4-17 17:36 编辑
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对于大多数人来说，买房路漫漫其修远兮，“认购”可以说是您在看房选房之后，最终决定买房踏出的第一步，尤为重要。但对于初次购房者而言，除了挑房子，还要琢磨琢磨认购房子的策略，以避免买了房子就陷入维权的“困境”之中。8 g! t( c8 f# g( P* N
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在签订正式合同之前，买卖双方通常会签订一份房屋认购书。房屋认购书不同于房屋预售合同、买卖合同，它的作用仅仅是确定双方的买卖意向。有些买房人认为这不是正式合同，所以在签订时就疏忽大意，不仔细审查各项条款，这其实是一种错误的想法。事实上，房屋认购书也是具有法律效力的。由此可见，在签订房屋认购书时必须与签订正式合同一样谨慎、小心。9 V* f% C: J+ }5 ~" D2 V

" J- C! i/ T$ I7 Z0 H

什么是认购？什么是商品房认购书？: i1 E; S3 p; t6 d4 O
排号- @. _) @: @' V; t+ y; R
交定金 g6 I$ l$ p& v" n. ?6 o/ d
认购不是必经环节
签定认购书 Q! W: X& I. N" C: i' E
如何退定金
签署买房购房认购书注意事项
认购书签订后的定金处理. K- Y( [- f/ l) x' k9 ]$ c& m2 a

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本帖最后由风中的梦于 2012-4-17 16:52 编辑
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什么是认购？什么是商品房认购书？

商品房销售中，一般要经过两个阶段：认购阶段和合同签订阶段。5 s8 S# `% i) x0 s4 P
2 @% M' J( }  }$ X7 ~- U. w
   什么是认购？+ Q* O* Z0 U. P! k. ]6 A" v. D# z

一般也称作内部认购。是指项目在尚未完全取得销售手续之前的预订销售方式。一般只交纳较少的定金，不能签订正式的销售合同。

什么是商品房认购书？
商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同，而且独立于正式房屋买卖合同。根据《中华人民共和国民法通则》有关规定，“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前，当事人约定将来签订合同的民事行为。因此，“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。' L7 x8 V5 B. k; D3 H

依据现行的《商品房认购书》范本规定，认购书必须包含以下三项内容：将来要签订的《商品房买卖合同》全部内容;当事人做出的在将来某个条件具备时签订购房合同的承诺;如在某个条件具备时不签订购房合同，“认购书”的当事人应承担违约责任。6 i' L( @7 l/ b& V" k" j
　% w' m) X( s; h
具体内容包括七个方面：2 w. u' L- g) h1 j
( N3 O" K) Z1 t8 V+ R
　　1、买卖双方基本情况，包括双方名称、地址、联系电话、传真等;　　
   2、房屋基本情况，包括房号、户型、面积、单位价格、总价等;; K2 y- \4 V2 i/ c' F0 s' M, h
   3、签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等;　　2 ?4 \1 l: A# t( N$ C* C
   4、定金条款，约定定金在不同情况下发生何种效力;　　
   5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等;
   6、买卖双方权利与义务。一般而言卖方的义务应包括：保留双方约定的商品房不得再向第三人出售;按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同;在约定的期限内洽谈订立买卖合同;在双方不能就此主要条款达成一致时，按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款　　
   7、违约条款，即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。% O: o2 p0 n: W# d* P( v& x# A

　　在签订完认购书后，发展商还应给购房者发放《签约须知》，以便使购房者明确购房细节，购房者只有明白其中的内容，才能顺利签订购房契约，其主要内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明和缴纳有关税费的说明等。
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　　然而，时下开发商出具的认购书对“将来要签订的购房合同所有内容”一项却鲜有涉及。此外，认购书中涉及的预付款项也应表述为“订金”，而绝非需要履行购房合同所有条款的“定金”。

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本帖最后由风中的梦于 2012-4-17 16:53 编辑 1 O* ^- R5 ~% o: `

排号　　

      买房排号知多少 2 B5 \' ~$ D7 z9 Q
   在排号这种认购方法出现之前，对现房和准现房的认购一般采用先来先选的原始方法。对于消费者来说，可以不受干扰地进行选择。选房没有时限，反复、比较着看，交房时的纠纷自然就少了。对于开发商来说，这种方法几乎没有使用激励机制和宣传策略，售房周期比较长。$ Z. L; p( o: m4 l

   排号最早出现在经济适用房的认购中。经济适用房的价格低廉、需求量大，必须排队才能买上房。北京还出现过提前三天排队购房的现象，雇用民工排号也不是什么新鲜事。目前，很多楼盘都采用了排号的认购方式。排队“抢”房会给消费者造成供不应求的假象，从而促使消费者尽快选择。: e; M5 C2 E- h) K7 s+ a( X. _% e
　　更为常见的认购方式是先排号再摇号。如果某一户型或楼层的房号有限，就从已经缴纳订金的消费者中随机抽取一部分。这种营销方法用竞争机制刺激消费者，你不买后边还有那么多人等着呢。
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本帖最后由风中的梦于 2012-4-17 16:55 编辑 # q9 l6 w- S2 b8 G; R
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交定金
定金与订金到底有什么区别 ! b: x! E* E3 Z; N: d; p
　　在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。 # s9 l2 [) b. a. j
　另一方面，定金作为合同履行的一种担保，《担保法》中规定：担保合同（即定金条款）是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效（另有约定的，按约定）。换言之，若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金了。. c6 K2 Q8 Z4 T- J' r

　　订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。　( }% i# v( a' `2 o
　& U0 C" I) F4 l& y. S
   值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书（或称意向书）并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。
　　
   由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。
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本帖最后由风中的梦于 2012-4-17 16:57 编辑

认购不是必经环节
* u. t8 U' y) _- C7 B) I4 j
   商品房销售中，一般要经过两个阶段：认购阶段和合同签订阶段。其中认购又有小订和大订之分。小订不是一个法律概念，数额往往很小，只有几百元，实际上是个意向书，对购房人也没有约束力。如果购房人改变主意的话，小订通常是可退的；即使不退，损失也不大。但大订就不同了，一是数额较大，通常以一万元到数万元不等，别墅类的项目有几十万甚至更多的；二是认购书中往往定有不退条款，如“购房人未与开发商签订购房合同的，则定金不退”。9 ]( k- u4 V# }0 ]) g  p

      定金属于合同担保方式的一种，目的是保证当事人按自己的承诺来履行合同。按照合同法所规定的定金法则：交定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行合同的，应当双倍返还定金。
" \& p, A: ?8 U5 T. ]. f: a( |; k       定金合同对一些比较简单的合同比较适用，但商品房是一种比较复杂的商品，涉及到外部规划、内部结构、交房时间、房屋质量、物业管理等诸多问题，且很多问题都有待双方进一步协商，而非认购阶段就可以解决，因此，在合同签订阶段，双方需要做大量的工作，很可能一个条款上达不成一致，整个合同就面临谈崩的危险。 $ V4 c9 r$ f: S- V* k

   由于购房人交纳了定金，如购房人以条款无法达成一致为由拒绝签约，开发商往往会以购房人不签合同为由没收定金，使得在合同谈判中处于非常不利的地位，有时甚至被迫接受一些不公平的条款。    5 S! L; }  N' {  D. K0 O0 o
   实际上，认购不是合同签订的必经环节。通常做法是：主张购房人跳过认购阶段，直接与开发商谈最终的商品房买卖合同。如业务员以公司内部规定需要为由要求签订认购书，购房人也完全可以明确予以拒绝。

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本帖最后由风中的梦于 2012-4-17 17:27 编辑

签定认购书

) I: a. Y f5 p9 j9 M4 H m7 j
　　规避受牵制条款

　　如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。前些年的认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种，其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的存在，开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话，应当避免该条款的出现。建议购房人要求签订市建委制定的认购书示范文本，该文本充分保护了购房人的利益。该文本第六条规定：“认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。”按照该条款，如因合同条款原因未达成协议的，认购书自动解除，开发商应当返还定金。
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　应按时与开发商协商合同
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　　认购书中一般约定签订购房合同的时间，购房人应按时前往，否则会造成对自己不利的后果。如示范文本第五条就规定：“认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。”所以，购房人一定要注意该时间的规定。 , [* | y) E# Y) ^
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　　如果购房人因各种原因不能按时与开发商商谈购房合同，一定要取得开发商的同意。经常会出现认购人不能按时签约的情况，购房人一定要与开发商协商，取得其同意。同时，还应让开发商给予书面确认，认可延期谈判，并约定谈判的具体期限。8 P2 L1 k$ w4 E6 |# k( \' a

　　房地产合同相对比较复杂，须谈的事项很多，有时须历经数轮，持续很长时间，为避免日后因条款原因无法签订合同情况下退还定金方便，最好在合同正式谈判之前要求开发商出具购房人前来谈判的书面凭证。

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认购书签订后的定金处理

+ [( Q8 R4 s% j/ ?
   由于定金具有担保性质，如果一方违约则会发生不予返还或双倍返还的结果。因此，买卖双方应在认购协议书中就签订正式合同过程可能发生的种种情形分别进行约定，以保护双方权益。
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   现列举6种情形作为一个参考：1; R8 \- r8 W! M$ i9 W! n& ]3 x

      1、如果买方没有在认购协议书规定的期限内去签约，属买方违约，定金不予返还;如果卖方在认购协议书规定的期限内将认购房屋转售第三人或与第三人再次签订认购协议书，从而导致双方未能正式签约，属卖方违约，卖方应向买方双倍返还定金。　　

      2、如果任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件，如房号、价格、面积等进行修改，从而导致签约未成，改动一方视为违约。如果买方违约的，定金不予返还;如果卖方违约的，应双倍返还定金。% e- \2 E" [* q* E, h
      3、如果买卖双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作房款或退回买方;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。) A! z, y( d. m2 l
      4、如果由于卖方本身不具备房屋销售(预售)条件而导致认购协议书无效，由卖方向买方返还定金并承担缔约过失责任。
      5、如果由于卖方向买方提供的证明文件不真实而导致未能签订正式合同，卖方应把定金全数返还买方。* V  V" c+ `1 d- x, D) ]$ D4 e
　　6、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)合同及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。

   总而言之，在签订《认购协议书》时，购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查，适当补充完善，将定金的约定范围加以调整，从根本上将《认购协议书》与房屋买卖合同区别开，使之独立。这样才能真正保护购房者的合法权益。: