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本帖最后由 风中的梦 于 2012-4-17 16:52 编辑
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8 c/ P9 e+ y" [% u+ Z什么是认购?什么是商品房认购书? 5 Q: H# }. M5 ]/ g9 F" K
商品房销售中,一般要经过两个阶段:认购阶段和合同签订阶段。
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什么是认购?
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* ?- D% `6 @# ?8 N$ M一般也称作内部认购。是指项目在尚未完全取得销售手续之前的预订销售方式。一般只交纳较少的定金,不能签订正式的销售合同。4 _& g$ }! i) @$ j* x/ P
/ C, @! q( {) f2 i8 e 什么是商品房认购书?# T4 w4 o# ]: M, }: ~# }5 R
商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同,而且独立于正式房屋买卖合同。根据《中华人民共和国民法通则》有关规定,“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前,当事人约定将来签订合同的民事行为。因此,“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。' |, G# R( e+ n" Y3 }/ Q! r3 P
8 U* C! R2 B2 Q5 k! G. E4 D& }
依据现行的《商品房认购书》范本规定,认购书必须包含以下三项内容:将来要签订的《商品房买卖合同》全部内容;当事人做出的在将来某个条件具备时签订购房合同的承诺;如在某个条件具备时不签订购房合同,“认购书”的当事人应承担违约责任。- w6 D" u: _4 W+ {1 x0 Y/ b
5 v1 t2 ?, f7 S( @6 f e8 v具体内容包括七个方面:9 v: y* j! a) q3 h/ e
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1、买卖双方基本情况,包括双方名称、地址、联系电话、传真等;
6 |8 E) W8 h" S T g* p& W 2、房屋基本情况,包括房号、户型、面积、单位价格、总价等;
$ ~1 r5 o$ U( S+ b1 _- K 3、签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等; 7 i: C/ r( c, v/ N6 v' F
4、定金条款,约定定金在不同情况下发生何种效力; ! ]2 U0 Q9 t5 J# o5 K
5、付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款等;0 z. x8 p7 {# c8 V
6、买卖双方权利与义务。一般而言卖方的义务应包括:保留双方约定的商品房不得再向第三人出售;按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同;在约定的期限内洽谈订立买卖合同;在双方不能就此主要条款达成一致时,按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款
/ l: U5 u) t" i2 C) g3 n 7、违约条款,即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。+ ~# \# Q9 Q# f, O, o( k% `9 A! ~
: @. p& ^& r9 B6 v% m; m# |7 b 在签订完认购书后,发展商还应给购房者发放《签约须知》,以便使购房者明确购房细节,购房者只有明白其中的内容,才能顺利签订购房契约,其主要内容包括:签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明和缴纳有关税费的说明等。, ?. u% b. B6 ` N* w4 p
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1 |, j6 @/ c2 n* J' H9 T' L8 w 然而,时下开发商出具的认购书对“将来要签订的购房合同所有内容”一项却鲜有涉及。此外,认购书中涉及的预付款项也应表述为“订金”,而绝非需要履行购房合同所有条款的“定金”。
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