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发表于 2012-5-31 17:36 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友 | 字体大小: tT
 交易DIY分九步走0 D7 x; ~. H. Q  ]+ Z
  从买卖双方看房开始直到房款两清,手拉手方式要走一道严格的程序。先办什么后办什么,只有流程手续对了,才会少走冤枉路。; C8 g; M% T" p7 B& |
  第一步,买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性,要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。这对买家来说最为关键,否则有可能导致后面所做的一切都成了无用功。$ o( l& r8 h  m8 C
  第二步,签订二手房买卖合同。买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间,并立约下定金。买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。' ~( U6 _- |1 o5 N. M. M
  第三步,找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。1 _+ r/ r9 G  I
  第四步,贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的,则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房DIY过程中最耗时间的阶段,通常要40个工作日左右。
& n! V. }; t) p! M8 z  第五步,按揭办理下来后,要注意注销该物业的他项权证。
! c5 [, Q9 z* ]' A  第六步,将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口,拿受理单。
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第七步,凭受理单到农税中心缴纳相关税费,拿完税契证。   第八步,凭完税契证到房管部门办理房产证。; e: }5 U5 r' B8 }
  第九步,凭完税契证到土管部门办理土地证。
! d6 y* L$ L3 o  走完这些步骤,房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。2 |' C7 Z: R% z5 O' k! s
  两个细节一定要注意- w1 H- a* v( g; D
  由于合同签订不规范而引起的二手房买卖纠纷不断发生,因此一些细节一定要在签订合同时注意,尽量避免纠纷。: Y' C0 W5 t: t9 W
  首先要注意的细节是关于房子状况的详细约定。由于没有中介公司的先期把关,二手房手拉手交易者必须自己“动手”,了解房屋的准确面积,房屋的内部结构和装修水平以及房子的质量是否有问题。* q& P1 E/ ~4 ]+ Y2 Z+ D. A5 F. h
  在确定房屋面积时,由于有些房子年代比较久,有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象,比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。所以合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准,其他面积都不该计算在内。
5 J: k' j0 C5 z( `" K2 d2 ?  关于屋内的设施,业主常常在签订买卖合同的时候口头向客户保证,房子的装修以及空调等家电可以全部赠送。结果到实际交房时,屋内却空无一物。其实这种纠纷只要买房时在合同中注明就可以避免。
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        其次要注意的是关于房子税费的约定。二手房子涉及的相关税费达十余种,而且针对不同类型不同情况有不同税费政策,要算清这笔账并不容易。虽然双方在交易过程中常常会约定税费的承担责任,但到了真正交纳税费时,因为多计算或者少计算税费导致的交易纠纷也不少。   在整个交易过程中,涉及的各项费用并非一次性收取,因此事前双方必须明确所有明细费用,以避免中途添加各项杂费,给交易带来后遗症。
8 v2 w  L+ e( M0 g6 e5 T! f8 x  业内比较规范的做法是,交易每进行一步,中介机构将买家的房款相应地转交一部分给卖方。在买卖方直接交易的情况下,可注明在办理立契过户当天,客户支付业主百分之多少的房款,最后一小部分剩余款项最好能放在物业交验之后的一段时间内。- g0 D: D- ?# A' w( w
  二手房过户! u. E3 l2 b0 U# V& B
  DIY省钱但费力  n2 S! i1 ?2 O- d; Z5 q
  尽管自己办理二手房过户,可以省下一笔不菲的中介费,但是由于中间涉及到很多部门和相关专业知识,对于普通购房者来说,这是一件省钱但费力的事情。$ J' o! x' d# X, P* x
  其实,对于一些不熟悉程序的二手房交易个人来说,比较好的方式是委托中介公司办证。目前多数中介公司都开展了手拉手业务,其中既有纯粹办证业务,也有包括签合同、资金监管、房屋验收等相对综合的业务。
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二手房过户九步诀 合同签订有两大注意
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