说到购物，最多的就是时尚类衣衣，化妆品，包包，鞋子类等！可我天生不爱穿！不买也不用化妆品,即使在美国或澳洲买也是送人!除了洗发水和沐浴露,喜欢吃、喜欢到各省市，各国去旅游去照各地的风景(虽然没有任何照相技术)！喜欢投资，可我又不擅长理财！近期在杂谈中看到有些妈妈问起房产的事，如果有见到懂得的话，一般都会给予解答！而这些源自于在上海开始有了第一套属于自身的房子！
2000年我的很多同学因为是名校，在找男朋友想找靠山时，而我为有了一份属于自已努力辛苦积蓄(做为20出头的我来说 通过自已努力)在上海有了第一个属于自已的房子！房子面积不是很大68方，东南向，房间窗和阳台,厨房全向花园并全是东向和南向！小区外最少有40多条公交车站！小区的绿化停车都不错！当时没太在意一个房子的价值，做为一个陕西人在上海读书，不喜欢漂流！直到后来参加工作后招来很多人的羡慕才明白这其中的道理！
毕业后不安于现状，放弃了在上海一份事业单位不错的财务工作，到了南方，投了19个月许许多多的简历，19个月没有工作也没有任何人和任何单位给过我面试的机会，卖掉了上海的房子，在南方买了一个90方左右的单元，也就是投简历后的19个月后的那个时间香港，美国，日本的很多在香港办事处的很个多公司在南方的一个城市面试通过了英语，粤语，上海话，经济,财务等专业知识的很多知识，当我知道这份工作是从4000多人中选中3名中的我后,其间每天休息时间1.5-2.5个小时,做为一个女孩子在香港无任何亲人朋友的情况下,生活工作很现实,用了19个月才选了一个单位,我很珍惜当时的工作,每天对着abc还要和美国同一时间去工作,说真得当时做为一个女孩子,夜间的工作真得老得也快!做为一个女孩子身心是累的，但因为喜欢那份汇丰银行的工作,也快乐着开心着中间学到了许许多多…………呵呵!偏离主题了!
直到某一天想换一个大面积的房子!03年左右开始投资房产时开始有购二手房(呵呵,自已住的一般不会购二手了),现分享下二手房(因为一手楼很简单)经历和想法及做法吧!
1、新房和二手房首先是看房,挑房.包括选地段、选小区。因人而异，主要考虑的因素就是地理环境、现楼还是楼花?楼 层、朝向、居室、周边交通、商业金融便利、小区条件、安保、绿化率、容积率、物业水平等等。你工作很忙，所以这 个阶段，找一两家中介，跟他们说自己大概的意向，然后他们会殷勤的帮你联系各地房源，以争夺成交后较为可观的中 介费。你要做的很简单，就是持续关注房地产业的讯息，和自己中意的几个楼盘的价位和走向，向中介提清楚要求。然 后就是在工作的间隙，周末、晚上下班等等，有时间就打电话约中介带你看房。零散和较长的看房过程有助于你逐渐了 解这个行业和目标小区的各项配置情况，有助于降低仓促出手的风险。我较为集中的看中喜欢的小区和一个新楼盘，就 集中盯那一个小区了，有房有时间会去看，会等合适的。
2、二手房好房是转瞬即逝的。因为你喜欢的大多数人也不会太排斥，甚至绝大多数可能都是非常抢手的。所以漫长和零 散的看房阶段，若有十分中意的要及时下手。其实你也就是买一套房，看再多也就买一套，看的多是为了广泛了解和积 累经验，最终目的还是为了买。所以有你中意的小区的中意户型的时候，价格如果能接受或是可以协商，你就要考虑有 魄力在看房当天拉着中介和房东砍价签约并交定金。因为其时二手房市场回暖，较好的小区，如果你觉得合适的房子， 一般都是几个客户在看在考虑。房东一般都是在很多个中介那里挂牌了，所以你若看上了但矜持不出手，或者觉得隔一 天再谈可能还能砍价的话，那你喜欢的房子随时可能就没了，你就得再次回陷到盲目海选的阶段。因为看房的人多，合 适的好房子并不多。我就是在毫无准备的情况下看房，觉得好就在2个小时内决定取钱签约交定金。总共从看到那套房到 签订合同一共是几个小时就完成了。完了之后饿得累的头晕眼花，去大吃一顿。这期间，砍价没得手，因为我也意识到 那个价格，在当下的这个小区可挤的水分几乎没了，但不砍价就成交，我心里不平衡。带我看房的哥们看出了我其实就 是在找平衡，因为大家都知道那个房价是比较低的，房东不愁没人买。期间房东接到电话好几次想走，那边看房的人还 在络绎不绝的有中介带着看，房东就说你们考虑吧明天再定，中介也同意，因为他们也认定转手就能以更高的价格卖出 去，这样中介费提成也多。这时中介人员也会上来讲刚刚也有别得地产的人看中这套房，你不买，没人留你。他能够以 还高2w的价格卖出，你今晚放走了房东，明天这个价格肯定就没了。中介的态度打动了我，最后中介硬是摁下房东，我 去取钱，最后签约。还是那个价格。我在这家中介和房东签约之后，当晚房东果然又接到其他中介打来的签约电话，但 我已经得手了。他们有的愿意加2w，但房东违约金是10w，壁垒足够。这些事实我可以确定，不是房东和中介联手诓我， 我看这个小区很久了，价钱心里有数。而且中介和房东的行为我反复心里分析过，不是在联手坑我，而是真的都不太想 卖给我了。
签约时还要看房本和房东身份证，这些安全措施要注意的很多，各种百度和搜索，多方面验证。总之就要确定一件事： 房东的人和身份证和房本是一致的。房本共有人情况要和他所述一致。顺便说一句，房本的真伪现场无法验证，除非去 房管局，这在签约短短的几十分钟中几乎不可行。还好这个造假的人少，且可以从后续批贷手续顺利与否中看出，因为 做抵押时，银行会验房本。在签约阶段能确保“人证本合一”就行了。
签约的1个小时还是很紧张的，斗智斗勇，三方博弈，最后的结果现在看来，是个平手。没吃亏，也没占便宜，房费和中
介费都没谈下来，这也是情理之中，但房价和房型确实算合适的。
3、中介费和其他税费杂费。作为买家中介费1.5%的总成交价。一般投资的话二手买方和卖房一起3%。理论上甲乙双方均 付的部分费用，其实都是你付。房东只管按照议定的房价拿钱。税费中介可以适当做低总成交价而避税。其他一些杂费 手续费就都是顺手交了。这里要说的一点是：如果你买房的对象是你可靠的熟人，那你可以自行交易不用花中介费，但 如何没有，且你工作很忙或者你想规避很多风险，联系房东自行交易还是不太可行的。要处理的东西太多，法规、规则 和手续很多你基本上是不懂的，很多人买完了房都不一定全懂了，贸然自己交易会带来风险和麻烦，具体情况请斟酌再 决定。
4、签约后，就是凑首付。考虑贷款。首付只能自己凑了，若首付选20%，则首付是：成交价-评估价*80%。因为成交价一 般大于银行评估价，所以你的首付大概是成交价的30%-40%。我考虑贷款利息太多，所以我使劲浑身解数首付大概凑了 40%。评估价，是由指定的评估机构来评估房产，这里可能也会有办法让他评估的尽量价高些，以便能贷款充足，但我基 本都够，所以没有做太多争取。贷款，满一年可以公积金贷款，我还差俩月，但这房子不等我，我只能商贷。没办法， 只能安慰自己公积金贷款可以以后换大房用。这里要注意：房东不一定允许你选择公积金贷款，因为贷款周期长，他卖 房的原因若是急用钱，恐怕不接受你公积金贷款。
5、凑好了首付，房东拿了首付去还他的贷款，和你签首付款接受确认函。这里有一个风险，就是房东卷了首付款跑了。 这个风险我反复想过，几乎无法避免，除非找中间机构垫资给房东，你付垫资期间的利息，大概5000左右。一般很少有 人这样做，因为这个风险概率很小，再一个就是因为房产是不动产，不像买二手车房东卷钱开车跑了，房子不会跑，若 房东卷钱跑了，你可以告他然后法院拍卖房子给你还钱，呵呵。但谁都不希望买个房还到了那一步，所以前面的步骤要 弄准确，这里的风险就会小。
6、你准备银行贷款面签的材料。包括收入证明、户口复印件等。收入证明需要证明你的月入高于你月供的2倍，这个其 实可以根据情况造假。但够了也就行了。这里说一句，一定要根据自己的能力贷款和制定还款方案，别让自己买房之后 不痛快，钱可以慢慢还，不要让月供成为你每个月都会惊醒的一件事。
贷款的原则是长贷短还，也就是贷的期限长，提前还款还本金。我计算过，因为几乎没有人是期满才还清的，一般贷20
年以上的都会在10年以内还清，所以长贷短还这样你实际的已付利息为最少。还款有很多种方式，主流是等额本息和等 额本金，详细的差别可以去百度，但其实最主要的特征就是等额本息每月还款额一样，而等额本金从第一个月开始逐渐 降低，开始的还款压力大些，但总还款额等额本金要少几万。但因为几乎没人期满才还清，所以差别不是很大，主要是 看你是否能承担等额本金前若干期的压力。
7、面签。在自己选择的贷款银行做面签。材料齐全的话就是一个流程。1、2周后批贷。这个时候房东应该结了他的买房 余款，解抵押房本，为过户做准备。
8、过户。两个部门。地税和房管理局。地税负责收你的交易各项税费，当前税免的比较多，剩下的也就几千块。房管局 做过户，收走房东的旧房本，你等着写你名儿的新房本就行。这里要注意一件事，你房本上打算写谁的名字。若是写俩 人名字，必须从签约开始到现在，都是俩人一起手续齐全，并且她也要有收入证明等材料。若你未婚，写一个人的名 字，属于婚前财产，婚后可以房产还属于你一个人，有婚姻纠纷则不做财产分割。你也可以婚后将房本换为俩人的名 下，这样属于夫妻共有财产，若有婚变需要分配财产。其实就看你和你那位的感情如何了，或是买房过程中是否一起出 资等等。不查不知道，一查这种涉及房本的婚姻纠纷太多了。所以，找一位好老婆（公）是比选房重要得多的一件事。
9、物业交验，换锁，拿新房本，做银行抵押，开始月供，签新物业合同,04年前有很多房产也可迁户口吧。前两项在过 户当天或是商议的其他时间完成（一般房东会等到你的贷款完全打到他账上才给你钥匙，因为他此时房本已经过给你 了，不等你的贷款到账就给你腾房他有风险），后几项需拿到房本后才能做。物业交验包括水、电、燃气、供暖和物业 费等等。
好像写的还比较详细。当然，买房这个过程中要注意的细节还很多。买房过程中你可能遇到的各种纠纷和风险几乎都有
先例，多了解情况，控制风险，把握自己的底线。
因为有了在香港的工作经验,因为有了不动产,生活给了我自信开心快乐! 补充: 答楼下妈妈,不付全款个人自1998年左右即可贷款买房啊!只要有单位!目前在西安贷款买二手房的话,个人所知的费用 大概要付: 公务员和教师首付在西安付2成,其它首付一般付3成含3成及以上 中介公司:买方和卖方各付房价的1.5%,如果业主不付中介费的话,买方要付3%了 拿中国银行比例:评估费要付房价的千分之五,利率为4.76,科审费500米,抵押登记费500米,垫资费付千分之二(指贷款 额),抵押登记费付贷款额的千分之二 房管局要付的费用: 资料费付10元(买方付),交易费付6元/平方米(买方和卖方各付一半)核档费50元(买方付) 房产证如果不超过2年的话要付营业税5.5% 契税(房产证出来的话)付1.5%,但是面积超过144平方的话契税则要付3% 个税1%也是房产证出来的话(卖方付) 以上如果卖方实收的话,以上费用则须买方付,不是专业人士,在西安目前二手楼的费用基本如所讲!
[ 本帖最后由 爱我所爱 于 2009-4-22 22:31 编辑 ]
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发表于 2009-4-16 19:02
