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2 E( X1 p, }  T西安市二手房产权过户及按揭贷款（流程 材料 费用）
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) n, f) h& o7 t; ?( h( F房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。房产过户有几种不同的情形，有继承的房产过户、赠与的房产过户、二手房过户等。8 c% }. G/ l$ G3 o0 w+ u* i, K
西安市二手房过户费用如下：- X7 N! B) x4 U+ _
1、交易手续费：住宅6元/平米；) E6 u7 c1 a! X  f: Z- t
2、土地收益金：房改房按房屋成交价格的1%征收;经济适用房按经济适用住房面积部分相应价款15%征收;安居工程房按成交价格的2%征收；
6 O. K: W: Y7 }) m% x3、登记费：住宅：80元/套。2 U8 J- J' ]! M8 P' n
4、核档费：私产50元/证;单位产100元/证；
9 S! k& u: R$ \/ C9 d- w/ `$ P5、营业税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，个人住房销售应缴纳营业税，税目为销售不动产，税率是5%，此税种由卖方缴纳。! O" j& K8 y" T# f1 b! ^% I
根据财税【2011】12号文件规定，自2011年1月28日起，对个人购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。0 j9 t0 h2 z6 q2 f/ W
6、个人所得税：成交价（或评估价）的1%。
6 E( x, z  |/ G& |/ S8 x. m: i7、城建税：按营业税额的7%征收。
, p' u! f& c: @0 m. b8、教育附加费：按营业税额的3%征收。1 O, Z0 A& d6 t/ i3 T
9、地方教育附加费：按营业税额的2%征收。
) k7 i2 {5 X2 y0 ^10、契税：缴纳比例为3%。根据契税政策规定， 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。0 h9 s- Q0 @0 O! y0 Z+ n4 K, T" A. z
根据财税【2009】111号文件第二款规定：个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：2 d& B( q; T8 c# L$ Y
(一)离婚财产分割
0 d8 f1 R+ I: Y* a(二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
- _& A6 l) P! _) I& @! A(三)无偿赠与对其承担直接扶养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
$ b2 r* Y3 _- Z1 n) J; o0 `& U, |(四)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
+ u2 Q1 j/ O* y1 z& J" p根据财税【2009】78号文件：个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题明确如下：
. }# ~+ n( ], u9 P. y+ f8 L一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：& ]- j2 u& M4 S2 X" t- n& R
(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;! z; J1 m1 h+ C/ \
(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接扶养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;4 U$ e; q4 y3 B! Z: k5 W$ i
(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
( k  ~  u' j3 T( Y. L- s5 n二手房贷款是指购房人以在住房二级市场上交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期向银行还本付息的贷款业务。9 N& ^* [$ G. C, z, y3 N
二手房按揭贷款不同于普通新房按揭贷款，二手房贷款需要提供担保以保证银行在审批通过以及房屋过户后，便可凭担保公司出具的担保函发放贷款。否则银行将在买方办理完所购房屋的抵押登记，以及银行领取到房屋他项权利证书后才会放款给卖方，这将把买卖双方得到房屋或收到房款的时间延长至少2个月以上。3 P3 s2 L0 ?  o, I6 u
业务流程
5 T5 p: o' x2 L/ @1 p: B1、买卖双方确定购买意向；
& }2 }! A# h5 X3 a9 N0 ]& T# }8 m2、交易房产价值评估（一般耗时2个工作日）；
) Y! k" E: U" O$ x; Q3、买方准备全部所需资料（具体详见“申请材料”一栏）；! {* b& h, v  {
4、买方或其委托人（若银行许可）到银行进行面签；
1 o) Z  Q# P5 r, k& j9 I' [5、银行审批贷款通过（耗时3-5个工作日）；
6 f) ^: g2 k+ A% |' V7 v; p6、买卖双方进行房产过户；
) s; u# T4 B( K- V( v$ A7、出具放款材料给银行后，银行放款给卖方，此时卖方将可得到全部房款；
  p+ n; [8 l7 }8、经20个工作日，买方可到房管局领取房产证；
2 S  s- h* j6 i. ^; c: l9、担保公司与银行办理房屋抵押登记手续；" Y4 C0 q% W4 K+ D) l' D
10、经7-15个工作日，银行领取房屋他项权利证书，全部贷款业务结束。; R7 l- c; F1 u8 `+ T
申请材料, {3 E7 x0 m1 o' }/ ?9 {  v
以下所列出的买卖双方申请材料均为基本的资料，具体会因不同银行政策、房屋以及购房人具体情况而定。
' |8 E' g) ]3 y; I买方：( d- n+ D: Z; [$ q9 {2 N% {$ [
1、身份证件（身份证、军官证、护照）；; I9 ], T/ ^* q$ l  s% H
2、户口本1 E, Y# a8 ?" p/ U
3．婚姻证明:
5 n$ e/ N' G' r8 a①单身：提供单身证明（户口所在地民政局或村委会/街道办开具）；3 P: l/ k  ^0 ]; I: h
②已婚：结婚证；) y8 r- i/ y1 n! X  [( N+ U
③离异：离婚证、未再婚证明；
9 Z4 k, X: p* k! I④丧偶：未再婚证明、户口所在地派出所出具死亡证明、火葬场火化证明等。
) o* J; t9 x" c0 {$ x6 s4、收入证明：
) P. R3 L$ F5 V! y0 X$ `①目标贷款银行制式的收入证明（加盖单位公章）；
6 I3 e% }' w# H1 X9 \; j" B②工资条（加盖单位财务章）；- C! N# J/ E% A# w% W$ G% ^. Z+ ]
③流水：近3个月/6个月的银行卡流水（具体时间因不同银行而定）。3 r% _$ D; m$ L, ?- R+ ~2 R0 P
5、购房人私章，要求为1.5cm*1.5cm，不带“印”字；# d% a. W, C" W5 v1 r; R  @
6、购房申请表：根据限购令，用于审查购房者在本市的购房情况；# [$ n/ ^* Q3 [: A8 R& y* |- Z
卖方：
4 }5 w9 D: I. N7 C' I; Z) ]1． 房产证
  p& W& {/ E7 r, |$ p3 ?2． 身份证件（身份证、军官证、护照）: N( U7 W, Z$ M, i
3． 户口本$ L0 x7 l8 \8 W5 M# V1 S$ \
4． 婚姻证明:
2 e$ h$ Q9 o: s$ x) ]2 H% o①单身：提供单身证明（户口所在地民政局开具）；
. k) ~4 }& U0 o; I" c3 }$ R3 m! W②已婚：结婚证；1 T' r) z. `* J( U6 A
③离异：离婚证、未再婚证明；
* M3 `5 b. b# I. t. N  g5 f④丧偶：未再婚证明、户口所在地派出所出具死亡证明、火葬场火化证明等。7 {0 D7 h5 Y, N0 U
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