zhangzepeng

中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当兼并。+ k( \/ z" @( l5 L
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降息的消息一石激起千层浪，带来哪些直接影响呢？) I" W+ K- ]1 I  h7 M
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一、量价齐涨几率大，购房者可能恐慌入市6 t: a( K, y7 C- ^0 G

# K8 z0 y( f# x# |% w因为全面降准，银行将增加贷款额度，对于购房者来说，首套房的利率折扣将明显增加。预计一线城市9折将成为主流，甚至有出现85折或者8折的可能性。对于购房者来说，这种直接的信贷刺激影响非常大。
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另外从心理层面讲，本次降息降准，力度空前，对于购房者来说，叠加之前的取消限购、限贷政策影响，购房者很可能再次恐慌入市。入市的积极性继续提高，房价难以再跌，量价齐涨的可能性非常大。+ ^. H/ a8 E! d4 `# b. S  {
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二、一二线城市房价不再跌& f1 i$ u/ G8 {5 [& F( {  x* E# J/ j
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一二线城市，楼市资金面将明显好转，房价再跌的可能性接近于0。1 h5 C: _. n% K5 \, d% h  c7 X9 \
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三、急缺钱的开发商久旱逢甘霖，融资成本降低
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目前不管是中国经济还是全球经济均依然不乐观，央行下调贷款利率和存款准备金率意在刺激整个经济环境，维持平稳上涨，这对大部分开发商来说是利好消息。9 U+ C2 l3 f4 u# v* g8 h

# e& a" i9 e: n8 f& P& N) G0 ]整体房地产市场的资金链依然比较紧张，而贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息，意味着从银行贷款的利率更低了，融资的成本降低了。
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! g' |. r3 n6 o) a6 j2 |$ {* m四、购房者节省真金白银
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6 ]6 l! y; r& C* h% v: G推算贷100万元30年，之前年利率6.55%，月供6353.6元。现在年利率6.15%，月供6092.3元，减少261.3元。
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以贷款100万20年计算，如果按照基准利率计算，购房者可以减少月供234元每月，合计20年可以减少4万的利息支出。
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* o/ T0 g+ Q2 Q) E& B% ?五、预示下一次降准降息
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英大证券研究所所长李大霄认为，央行的非对称降息降低了企业的融资成本，是稳定经济的重大举措，接下来还会降息。# z1 p, k5 m2 |5 {. X( }

0 Q, j: Q: I* ]0 E0 f' O3 W. e# g长城证券研究所所长向威达也表示，央行此举将有助于实体经济的恢复，利率仍有继续下降的空间和必要。
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民生证券认为，货币宽松空间被打开，未来继续降准降息没有任何心理上的包袱。再考虑到存贷比调整带来的缴准压力，预计下一次降准降息不会太远，一直会持续到社融余额增速拐头向上，经济内生动力增强为止。- K, R( i# l" z8 ?

" @2 \. O) p0 @0 l( g六、2015年开年首套按揭可能回落至9折
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1 j' I) W' M6 D" }# d兴业银行首席经济学家鲁政委指出，本次降息有助于在明年初存量贷款重定价时系统性下调融资成本，特别是以贷款基准利率为定价基准的小微、三农，当然还有房地产。
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中金公司地产组认为，如果11月底、12月初中央经济工作会议之前能有货币层面动作（比如降准降息），则2015年开年首套按揭将明显回落至9折附近，那么地产目前可以适当配置，在货币信号明确之后坚决超配。1 Y5 F! e, b1 w6 t

4 o5 q! ~3 K' R" h" H! R5 \七、对于存款利率的影响不大9 y) c7 q7 G  }

; p$ d5 Q! K8 L9 T5 d7 ^/ A, `存款端利率下调至2.75%，上浮区间扩大至1.2，存款利率上限仍为3.3。考虑到股份制银行存款利率早已上浮到顶，而大行存款利率也上浮至3.25，因此这一降息对于存款利率的影响应该非常小。" A0 V4 H. d. L4 Y

/ e5 v3 N4 n. F" f/ _八、对债市利好：债券牛市延续/ Y# p7 H( v9 D3 O. t

; e1 g, w# j  H9 W( N7 v5 f' |将大幅缩窄贷款和债券收益率的差距，打开债券类资产收益率的下行空间。7 V& p0 W/ f3 D$ x7 ^
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判断未来货币宽松仍将延续，7天回购利率均值有望降至3%以下，3个月目标2.5%。7 A4 D8 X  D- C& Z& x* q1 q( j0 j+ w
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九、刺激房地产和基建行业9 W8 \+ W* M, b5 {* n+ g

0 i, D1 `+ w' Q中国房地产投资将显著受益于此次降息，降息将刺激房地产和基建行业，银行利差会缩小。
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十、2015年刚需货量比较足的房企受益最大/ @7 Y# j% q8 u" T

% V7 }& q- U/ E  A降息对于何种模式的地产公司最为利好？
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第一 中期看市场反转的概率开始增大，因此2015年货量比较充足的房地产企业，很明显在2014年增加土地房地产企业将有正面作用。
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: L0 J( y+ N* x; K6 o; t第二 此前的房地产行业政策主要利好改善类需求，而将此无疑会直接刺激刚需，以刚需为主要产品的房地产企业在降息过程中获益最大。
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3 C+ z' S& w8 X第三 从年初至今资本市场地产板块已经有了一轮修复式的上涨。而政策推动行业将进入第二阶段的上涨，在这一阶段杠杆使用更加充分的公司将获益，持有更多资产的公司也将会获益。( y9 n8 M2 Y+ Q8 {4 t+ G% n8 D

, T* ]( z+ S. `/ B; S! {6 A十一、土地价格和成交量再次成为重点关注指标6 i- O3 m, K8 k  q# _, h

$ e8 j+ j- w$ Z7 n% W# c$ R+ u土地价格和成交量是需要密切关注的指标，最优的组合是土地价格微幅下降而成交量开始显著回升。% g0 q7 @' E6 h/ c5 m

5 b* U9 p* F: N2 d. S% F/ Y当然，土地价格如果出现显著调整也是非常有利的因素。因为这预示着房地产行业在政策正面的影响下，未来的供给量有所保证，并且这些供给量存在一定的利润空间。此外，新开工指标也需要密切关注，新开工同比转正将说明行业不仅仅政策面出现转机，基本面业同样出现转机。% e8 M2 K' |) x% b8 Q3 @$ G/ z

7 C) l2 p/ }" v4 x# t( c: x十二、提前完成销售业绩的房企可能涨价$ H' |7 k* h2 N' @: U! M; x* h: Y( }
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引发价格调整的根源，在于一系列政策利好引发的市场交易回暖。今年9月30日，央行和银监会联合发文，提出首套房购房“认房不认贷”的标准，并重申首套房贷款利率最低优惠政策。10月，三部委又发文降低公积金贷款购房的门槛。- a' b+ Q- ~* k( E! x, Z; q8 X) B
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中原地产首席分析师张大伟表示，由于供需关系紧张的局面并未根本改变，从8、9月开始，一线城市被压抑的需求就开始陆续释放。与此同时，政策利好的不断刺激，则使市场预期发生逆转，并进一步促进需求入市。因此，未来楼市成交量将逐渐企稳回升，零星的涨价情况也会继续出现。6 X; u6 `, v, e& B; B2 ^

8 z2 X1 `+ ?' J- {1 @' U9 l分析人士指出，虽然距离年末只剩不到两个月的时间，但按照10月以来的销售势头，房企冲击年度销售目标颇有希望。凡是提前完成销售业绩的企业，都可能做出涨价的布局。) D) r. g2 o( R. q
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十三、一线城市二手房价格出现上调
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  i$ ?( u, P4 z据悉，智囊机构已将一份调整楼市政策的整体方案提交至监管层，其中包括对交易环节的税费进行减免，并对限购进行微调等，更好地刺激市场成交。若此类政策建议最终“落地”实施，无疑是又一重大利好。+ `& L" u% J9 c8 X: s, V0 c

0 Q4 y7 M/ y4 d" e" X2 {事实上，这种刺激的作用十分明显。11月13日，上海市住房保障和房屋管理局发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》，调整了该市关于普通住宅的认定标准，并将自11月20日起执行。受此利好消息的影响，一些二手房业主骤然提高报价，甚至不惜违约。
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从数据上看，价格回调的迹象已经出现。来自国家统计局的数据显示，今年10月，全国70个大中城市的新建商品住宅(不含保障房)价格平均环比下降0.3%。虽已连续6个月下滑，但降幅已连续两个月收窄。
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' ?, J5 Q- N1 a2 {8 n1 o同期，北京、上海、广州、深圳4个一线城市二手住宅价格环比均停止下跌，其中北京二手住宅价格环比上涨0.3%，上海、广州、深圳环比均持平。二手房对市场变化的反应最为敏感，也往往被看作是先导性指标。多数机构指出，二手房价格出现上调，表明整体房价已有反弹迹象。
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十四、潜在销售弹性大的地产股受青睐5 G7 k+ |1 z& B. b: Z

; I( O) G6 }6 I, j$ s  E4 \' E根据广发房地产研究小组所做的降息对地产行业及板块影响深度报告，推荐关注潜在销售弹性大的地产股，同时兼顾有息负债率是否处于高位（降息的边际改善影响）。而考虑存货规模超过250亿元的主流地产公司，重点推荐四季度销售弹性较大的招商地产、保利地产、阳光城、中南建设、泰禾集团。 , O+ D9 d4 e9 b6 o% G$ V+ v$ a

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