清水的清

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    各种常见的售楼小jie的假大空话，她们的回答总是模棱两可，但是总是有漏洞的，要买房的你一定要仔细看了，小心着了他们的道！

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具体问题具体分析：  Z# x. }5 V6 U+ z; s) U9 d

1.土地使用年限，有猫腻0 D2 H5 m( k& e
2.别看沙盘，看设计规划图
" J( \( y6 B9 u$ i3.别看户型模型，看户型图及总平面图; K' N, q1 Z% R4 x9 j6 ~! E' |
4.保温节能材料里面也有文章! a0 j' [- k8 J, J
5.对办理产权证时间的约定
" O9 u# p- w9 B( f; P  s+ N4 p6.办理产权证的手续费 　　! w- m' ^5 i% h6 z3 c" B4 U
7. 物业管理费(主要针对电梯公寓)
- k  G. O  }5 f8、关于团购、内部认购期房等
, p8 y5 j+ ~) g9、关于其他一些费用,国家不让收的，未必不收　　& D) w+ l$ W7 ?7 w. I( ~* c
10、关于施工改变规划
* W* K- d( q" l' _4 W. h11.教你识破她们的美人计、苦肉计……

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1.土地使用年限，有猫腻

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客户：你们的土地使用年限多少年。4 e  X! j0 m, Z6 t4 V: H
售楼小jie会回答：40年 $ ^4 z! v3 W3 e( c& p( m

# ?$ d5 Z, l- |1 l& {1 S) m- |回答的是实话，但是有可能这块地已经囤积了10年或20年，那么业主入住后就无法享受到40年的土地年限了。土地期届满后，政府未规划此地，所有业主需要再一次支付土地出让金，土地的价格以当时地价计算(土地价是会波动的哦)。这是大家容易忽略的一个问题，很多人只关心土地是“划拨”还是“出让”，单单了解这一点不够。很多有眼光的开发商，为了追求最大利益而囤积土地，待可销售时，土地使用年限已经过了很长时间了。对于土地使用年限，合同上有明确记录的，不要忽略。

再一次支付土地出让金，土地的价格以当时地价计算(土地价是会波动的哦)。这是大家容易忽略的一个问题，很多人只关心土地是“划拨”还是“出让”，单单了解这一点不够。很多有眼光的开发商，为了追求最大利益而囤积土地，待可销售时，土地使用年限已经过了很长时间了。对于土地使用年限，合同上有明确记录的，不要忽略。

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2.别看沙盘，看设计规划图(也称蓝图) 　　
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# J+ F' Z. X2 `1 m8 [, _问：你们小区会设计垃圾库吗? 　 　　
6 U! b4 r6 I! @: d  ]; f( v" {答：会。 　 　　2 _4 B( O) ~2 o. o

% N1 L$ f" r8 E1 n& I3 z# E% A      如果凑巧，垃圾库就修建在你们家楼下，如果这样问，售楼小jie绝对不会说就在你楼下的。如果你聪明多问：在哪里。售楼小jie会按照蓝图的位置告诉你准确位置(比如说在20号楼与22号楼之间)，但绝对不会用手指着你楼下说是这里。销售房屋，沙盘模型做得很漂亮，绿化多、楼间距大、景观美…，虽然是按照一定比例做得，但是难免夸张。因此，沙盘只能够做为了解大概位置的参考，不能完全信任.        

        

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3.别看户型模型，看户型图及总平面图 　　
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问：这房屋有窗户吗? 　 　　- i1 O- C& l! _) G
答：有 　　 　　
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      的确每间房屋都有窗户，但是为什么采光不好，因为窗户开在狭小的采光井里。模型很漂亮，不要以为开了窗，采光就很好，拿起总平面图(一层楼每套房的布置)看看，你的窗户前是对着外面的世界还是对着一面墙，一般电梯公寓的次卧室、卫生间等会遇到这种情况。        

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4.保温节能材料里面也有文章 　　8 R' f+ `. N2 u. r0 r8 n1 a! `5 n

9 R" H. q) H# l' c, v5 ?1 o问：你们的房屋采用保温节能材料了吗? 　　 　
8 H' J( D6 z$ X$ \1 t( V2 @! q# P答：严格按照国家标准采用新型保温节能材料。 　　 　　
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     保温节能材料种类太多了，有板材的、颗粒的，不用想，都知道一整块保温板贴在外墙上比颗粒材料的效果好得多。目前提倡建筑要使用保温节能材料，这样能大大地节约能源，提高你的居住环境，一定要擦亮你的眼睛，那一些材料才能做到真正的节能。        

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5.对办理产权证时间的约定 　　

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问：请问什么时候能办理产权证 　　   c: ^6 x) }' \% z! c
答：交房后※※天办理，合同上有明确规定的，到期未办理，我们会承担责任的，您放心。 　　 　　$ I8 s- e* P* j! d# j5 f; B( t

: j1 K) b  k/ P7 G" q售楼小jie说得头头是道，感觉无懈可击，但是同样有不清晰的地方。客户原意想问何时能拿到产权证，而售楼小jie回答的是何时去办理，无形中为开发商争取了时间。办理产权的速度从一定程度上表示了一个开发商的诚信度和实力，开发商为突现优势，一般合同上约定的办理产权的时间不会太长，但是为了更保险，需要销售人员为他们无形中争取更多时间。        

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6.办理产权证的手续费 　　
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问：产权证和土地证由你们办理吗? 　　 　　5 W) B$ l. [- f8 b
答：由我们办理，相关税、费你们出。 　　 　　
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# `" I* k9 N- a  ^: ]1 m  a     一般开发商会为业主代办两证，但是代办没说不收手续费啊，不要以为这“税、费”就只是交给相关单位的费用，可能还有好几百代办手续费，呵呵，要问清楚!        

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7. 物业管理费(主要针对电梯公寓) ' L: z& a' V2 b
　　

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问：物业管理费多少 　　 　　2 C  z+ q2 p; Y# h4 w" M
答：0.6元/㎡每月。 　　 　　" f, r2 G; f! _  T* s

& ?0 P4 B5 j8 Q3 v; K4 y      客户想，不贵啊，天，开发商算了还有你算的，电梯公寓单电梯的每月的运行费摊到业主头上少不了0.5元/㎡，就6角，做得出来吗? 这个0.6是开发商为促销提出的第一年0.6元/㎡?月，那么客户又要问了，那么一年之后呢，售楼小jie会说：由你们业主委员会定啊，我们和现在的物业管理公司只签定了一年的合同，到时候成立业主委员会有权利决定物业管理公司及物业管理费。        

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8、关于团购、内部认购期房等 　　$ }) G# D  h5 s; b+ B4 m

; r& `% R' r  w. i2 D/ h  `! E开发商会想方设法的规避责任，以“排号”、“借款”等方式对外认购住房筹集资金，那段时间，开发商会以诱人的折扣吸引客户，对于认购期房，不受法律保护，最好不要购买。至于想买低价房的投资者，应选择信誉好、实力雄厚、名牌大型楼盘，相对安全一些。        

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9、关于其他一些费用,国家不让收的，未必不收　　. X! z9 u/ O! b1 x6 X% v2 I- l/ C
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大部分开发商还是按照国家政策办事的，尽管有时候打点擦边球，国家要求不收取初装费，开发商照办，但是不排除一些不按政策办的开发商。现在开发商加上这笔费用，有可能是他们在开发那块地的时候国家没有制定该规定，他们已经向相关部门支付了这笔费用，那么算了客户头上是少不了的;但是在规定出台后，开发商才开发地但是仍收初装费那就是开发商有点过了，这种情况你可以到房管部门投诉，但是按正常情况没多大意义(只是个人意见)，你只有选择买与不买，或者和他们经理协商能不能免了这笔费用。        

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10、关于施工改变规划 　　- k$ h$ R* n2 Y4 i! V$ H+ g
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      如果开发商没有按照之前的设计规划建造，通常情况下，正规的开发商会按照顾客提供的有效地址寄出函件，告知你们这一情况，并且会提到赔偿或同意退房等协商条款，客户可根据实际情况来处理权力。但是开发商在没有告知客户的情况下就擅自改变规划，那么开发商就违规了(商品房买卖合同上有关于设计变更的权力和义务)，买方可以通过向主管部门投诉或向法院提起诉讼等途径争取合法权利。但是在实际中，遇到这种情况最好的办法还是约集几户利益共同受损的买家到开发商售楼部座谈，记住哦，最好是售楼部，就算到总公司也没有用        

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11.小心售楼小jie的这些售楼小计谋9 P5 [5 [" g  t0 M; |
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(1).美人计
( @4 ^0 g! s. p     近日，某知名代理机构打出置业顾问只招“空姐”。该机构负责人说，去年，满城找不到几个“漂亮”的售楼小jie，有些小开发商，甚至把自家所有的年轻女性亲友，都拉出来卖房。美女的话，总会让人无法拒绝。
1 p- `% |( y. ~* A2 y拆招：带上美女，让对方无从下手。（妈妈们对这招可以免疫了，所以说不要让老公孤身一人去看房哦）% U( I2 x" ], p; s# [

6 F* k7 J5 \5 Q1 j0 [(2).

苦肉计
2 r# v3 q( ~0 R( G( V$ h" f4 u3 C      她们善于用“苦肉计”，有意选择下着倾盆大雨的天气拜访客户，湿漉漉地赶着把资料送到客户手里，或大雪天身穿裙子陪客户看房子，一圈又一圈，冻得嘴唇发紫；或是三伏天，陪你爬到16楼看房，热得汗流浃背。 : R5 j4 U8 ^% i4 o) d' V" d' }
拆招：视而不见，多想想自己的荷包。
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(3).无间道 $ A/ v2 a0 v1 [- q4 O; i* I* L. A
      在项目周边楼盘安插“卧底”。比如，A项目会给周边的B、C、D项目分别找到“卧底”，给她们丰厚的报酬。当客户不接受自己的楼盘时，她们会把客户带到A楼盘。当“吃不饱”时，一些胆大的自然愿意多赚些。 " b0 z! m7 K2 _
拆招：当售楼员要带你去其他楼盘，或给你发其他楼盘的信息时，不妨去看看，多一个选择毕竟不是坏事，但不能被两个女人哄倒        

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(4).免费午餐 6 D6 n* r$ V) M/ x- K8 k# [
      免费为大公司与政府部门举办理财、收藏、化妆等讲座，然后套取“优质客户”的联系方式。 拆招：天下没有免费的午餐，不要随便留下自己的联系方式。如果非要留，才能拿礼品的话，不妨编个假的。        

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            (5).无中生有
5 n1 V: u& |  Q& K1 P2 I9 n! Q( b      用各种方法逼购房者下定。售楼小jie会告诉你，“我们的优惠本周截止，你要想买，最后赶快来交钱”。让那些真想买房的客户，想再多挑下，又怕这家楼盘的几万块的优惠没了。另外，售楼员互相配合打假电话，或假装成顾客，或是把你想要的那套房，又同时介绍给其他人，以造成紧销气氛；如你对某套房有了初步意向后，过几天售楼处会告诉你：“你看中的那套房有人要购买，你要的话马上来付定金。; N$ A( r, w4 J; E' l3 Q- S

( G+ N% e9 w4 f5 }  r7 C: v

(6).暗度陈仓
0 \! l& x, m+ Y, A: I" {5 X# r     当你第一眼看中某套房子或商铺时，售楼员会说这套房子或商铺已售。原因是有些开发商为先推出位置不理想的商铺，把位置较好的后期再出售。许多好销的房子被售楼处“控制”起不卖，对外宣称已售出，根据销售进度逐步放出。这在楼盘开盘初期比较明显。
: @/ ]' q& l0 a' z( ^% M, j' M" P拆招：售楼部墙上贴的售出房源的“小红旗”，不要信。如果没有自己中意的户型，不能将就。房子和老婆一样，都是一辈子的事        

        
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一定要定，呵呵

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郑美羊

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