小白白小黑黑

        买房子真是一件大事，也是最费心费力的事情。很多人对期房不放心，只有现房才实实在在的在眼前，想看什么看什么，什么都摆在眼前，看得清楚明白。其实二手房也是个不错的选择呢，价格和现房差不多，只是交易的流程有点麻烦。今天就给大家贴一贴二手房的交易流程大全，让大家清楚的了解各环节的交易过程，轻松买房。
6 k9 X. _( D3 x$ }; @* g4 P9 Q) e

! U2 u+ M5 E8 W! W: M

       （1）买方咨询
( p) i* e% _, U& u- z2 ]
5 ]/ _" t/ V4 l) {4 i  y! a1 B　　买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。3 O7 H$ s) e7 l0 k: I4 S2 j. F
　　9 L8 G+ ]( `! l7 `# s9 A
　　（2）签合同
3 t, L! H4 f! ^8 e9 J　　
& W$ f4 G& b, U, |% B　　卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
. ?6 |% H8 C- C, A3 G5 F! F　　# f+ v: M+ k$ C
　　（3）办理过户9 M: i2 q2 P2 B/ E
　　
; R0 Q8 E  I0 |5 W' o0 R3 G4 S% \　　买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
5 @. V( l& H# {3 M7 T( C( A6 \　　
8 Y( u3 w' ]6 G* \　　（4）立契
5 C- L# q# G* Y: P" @. {7 `6 n　　& V+ p6 ]! i; k
　　房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
1 @4 O. l! o5 q9 c5 E5 A" S　　8 c" D( q: ]0 r: O# q. h: C
　　（5）缴纳税费
7 u) e- ^4 y2 g4 W" Q6 X　　
; ?1 Y' Y2 d5 D" E　　税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
$ k) c( `4 R9 n; y. S& t( e　　* f1 e7 t9 n, o: Y' v) N4 l
　　（6）办理产权转移过户手续- R+ U8 k5 l$ G# ^( s/ V
　　
& m) v& @  w/ s2 l) r& a' P- r　　交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到到西大街116号西安市房地产交易中心一楼大厅私房科办理房产过户手续。要求权利人（持身份证、结婚证）和共有人（持身份证、结婚证）、申请人（持身份证、结婚证）到场，填写询问笔录并在工作人员面前签字按手印，工作人员进行录入，受理。然后领取房屋权属转移登记业务受理单，凭此单在20个工作日后缴纳契税、鉴证费后领取房屋所有权证。
, B, c, Q' }5 u3 V4 y* h　　/ F( M& O' `. L" i; S
　　（7）银行贷款; J9 Q# @  q% e  x0 `
　　' H, ]! Z9 g/ \( J8 X
　　对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
3 G/ a: p# N! I' s　　
$ Y7 m  d- i: j) u( O. \　　（8）打余款完成交易$ R% F! h, l+ E  n* r6 d5 |5 q
　　0 i; k. l7 D( _+ f- I# a
　　买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。: w  G# X% [; A; H  |& m: H4 T4 z/ ~2 U
" Z9 `) ?" D9 s2 |7 R
   所需准备的资料有：1、房屋所有权证；2、房屋买卖双方身份证明复印件(提供原件)；3、房屋出售方婚姻状况证明；4、房屋核档证明、测量图；5、房地产买卖契约；6、房地产买卖申请审批书；7、西安市私有房屋权属登记申请书；8、房屋登记机构认为有必要提供的其他资料。
: B+ B) d, K& ?; }$ [

小白白小黑黑

二手房交易的注意事项，一定要看！二手房本来就程序复杂，所以没经验的亲们一定要注意！
( j- V! g) V5 |0 J9 X/ k9 J) W. |! I
       （1）房屋手续是否齐全
2 U  z/ Y' f, E6 m* u$ e7 W　　+ q' `2 |  O# @" _+ N, Q
　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。7 \5 v$ E# c4 j" k6 y( f- C
　　
4 f( q3 j. |  i8 r* U2 \' V　　（2）房屋产权是否明晰
! {+ r# ]& }3 }- u& x2 w+ @4 `1 O0 J　　
$ ~# I1 X8 D' u$ ?　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
1 I) u7 u9 d( E6 j  T0 @* e: _　　: D2 f" y" v& x# ~7 R
　　（3）交易房屋是否在租+ ?$ w* Z0 n6 W; n
　　( Q+ g+ p: e) ?5 k4 W! ]
　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
, o2 J+ W& Q7 b+ W　　; C4 T# O' f* U; I8 P; b: c
　　（4）土地情况是否清晰
4 e1 u$ h9 v( s% |　　& h1 T: |6 I+ j9 P/ `. [8 i
　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
; G( k+ v' }$ K% @5 }　　
: U6 h9 S( X- t' w% q　　（5）市政规划是否影响0 I6 a/ j8 L( b1 C- F8 G, ]
　　- m$ x; b& S; u! l
　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
9 J7 x  Z1 p* B2 @　　
: a5 @6 E7 L9 Q) X" X2 R* ]　　（6）福利房屋是否合法; c: ^  `+ v5 l% j+ t
　　6 @: `7 @6 T* Q- ^1 H2 h
　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。2 n5 A$ l+ M6 h
　　. L3 q+ L1 M+ W8 v
　　（7）单位房屋是否侵权0 X. }* o  l, T& G' W4 ?
　　
' }7 I4 e4 j* u/ p0 U$ |: o　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。* T  K$ [6 y5 b" N+ A/ p$ R. U
　　& |1 w6 D7 ~4 A2 K
　　（8）物管费用是否拖欠$ u: b2 n$ q. J
　　
0 z5 L( X3 Z2 Z; t( B. P, e　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
+ w8 E- `8 w, }　　' s/ V. I; K* t3 D1 z& z- b
　　（9）中介公司是否违规
- M3 [4 t7 O' B% }8 r　　9 t* W8 O) @  L+ r0 y
　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
8 c( B9 f# q: A4 ^- D　　: _6 R2 |( `/ ?; A" p1 Q# S) ?$ n
　　（10）合同约定是否明确6 [) Z  t" }  @  \% f" }8 l
　　
5 l1 d! C6 x6 _: u6 {( D, I( v　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

小白白小黑黑

新年了，希望大家都能买到自己喜欢的房子啊+ O! v. w, c. e

keai朵朵

不错，收了，以后买二手房用得着
' M- S$ C% N6 Q3 a

双面娇人

二手房贷款好办理吗？我还是愿意选择新房啊
* J4 ~5 J. N1 t/ e/ D

小白白小黑黑

回复 双面娇人 的帖子3 p5 U0 h6 }% Y+ g* `- B
; ?- V% M5 f1 U& G7 m
一般人都比较偏好新房，不过二手房里也有很多不错的，可以选择毛坯的二手房& v4 e5 R1 J0 Z8 B6 U% J

小白白小黑黑

回复 keai朵朵 的帖子1 }7 V* T' b8 M/ A& F4 G
- c' J) X. I& J! T4 H7 @! Y8 }0 b
O(∩_∩)O~希望可以帮到你哦
# K% }6 A1 m* z1 B* d) v

被疼爱的美牙

辛苦了，整理了这么多啊 9 Z/ X7 d! T9 v: f4 p1 }2 U

小米2009

其实最简单的( X, @, O6 T4 \. v; }* Z
找个中介' F& B4 f: r  _9 a' m: G& f# h& M3 u
所以手续不管跟着走就对了哈

touchmq

记号

wl4489

二手房交易的注意事项，一定要看！二手房本来就程序复杂，所以没经验的亲们一定要注意！) @! M

快乐简单2011

了解

zhangyuqiby

回复 小米2009 的帖子
- |  k) ^; f! @5 k" v- C其实最简单的
' S! e, q: x; j9 F, Q* ^, t6 J2 E找个中介
5 x- E$ Q8 H5 }. Z! c所以手续不管跟着走就对了哈

# k- K6 q1 x0 c4 W3 K, a6 U- }
那中间很容易被中介钻空子的。西安二手房市场并不大，可还有那么多中介，可见中间多少水分

wangjun369a

辛苦了

qizq1205

收藏

六月宝贝

很实用，正好用得着，谢啦！